@ChinaInsights314
大庸古城烂尾观察 본문
[진행자] 你好欢迎收听最近你可能也注意到了就是全国各地好像建了不少新的古镇啊文化园什么的花钱都特别多。
(Nǐ hǎo huānyíng shōutīng zuìjìn nǐ kěnéng yě zhùyì dàole jiùshì quánguó gèdì hǎoxiàng jiànle bùshǎo xīn de gǔzhèn a wénhuà yuán shénme de huāqián dōu tèbié duō.)
안녕하세요, 청취해 주셔서 감사합니다. 요즘 아마 눈치채셨겠지만 전국 각지에 새로운 옛 마을이나 문화원 같은 것들이 많이 생겨났는데, 돈을 엄청나게 많이 들였어요.
[진행자] 但是呢很多开业没多久就就没什么人了冷冷清清的有的甚至直接就成了鬼城今天咱们就来深入聊聊这背后到底是怎么回事儿。
(Dànshì ne hěnduō kāiyè méi duōjiǔ jiù jiù méi shénme rénle lěng lěng qīng qīng de yǒude shènzhì zhíjiē jiù chéngle guǐ chéng jīntiān zánmen jiù lái shēnrù liáoliáo zhè bèihòu dàodǐ shì zěnme huí shìr.)
하지만 많은 곳들이 문을 연 지 얼마 안 되어 사람이 없어지고 썰렁해지며, 심지어는 유령 도시가 되기도 했습니다. 오늘 저희가 그 이면에 대해 깊이 있게 이야기해 보려고 합니다.
[패널] 嗯, 对这个现象确实是挺普遍的这些项目往往特别特点就是投资额特别大动不动几十个亿甚至上百亿。
(Ń duì zhège xiànxiàng quèshí shì tǐng pǔbiàn de zhèxiē xiàngmù wǎngwǎng tèbié tèdiǎn jiùshì tóuzī'é tèbié dà dòngbùdòng jǐshí gè yì shènzhì shàng bǎi yì.)
네, 이 현상은 정말 흔한 일입니다. 이런 프로젝트들은 특징적으로 투자액이 매우 커서 수십억 위안은 물론 수백억 위안에 달하기도 합니다.
[패널] 但结果呢建成之后往往游客很少空在那里造成了很大的浪费还有这个债务负担也重。
(Dàn jiéguǒ ne jiànchéng zhīhòu wǎngwǎng yóukè hěn shǎo kōng zài nàlǐ zàochéngle hěn dà de làngfèi hái yǒu zhège zhàiwù fùdān yě zhòng.)
하지만 결과적으로는 완공 후 관광객이 적어 방치되는 경우가 많아 엄청난 낭비를 초래하고, 채무 부담도 큽니다.
[진행자] 对我们先说几个例子吧让你有个直观感受比如四川成都有一个叫龙潭水乡的。
(Duì wǒmen xiān shuō jǐ gè lìzi ba ràng nǐ yǒu gè zhíguān gǎnshòu bǐrú Sìchuān Chéngdū yǒu yīgè jiào Lóngtán shuǐ xiāng de.)
네, 일단 몇 가지 예를 들어 직관적으로 느껴보게 해 드리겠습니다. 예를 들어 쓰촨성 청두에 룽탄 수이샹(龙潭水乡)이라는 곳이 있습니다.
[패널] 哦这个我知道当时宣传还挺厉害的。
(Ó zhège wǒ zhīdào dāngshí xuānchuán hái tǐng lìhài de.)
아, 그거 알아요. 당시 홍보가 꽤 대단했었죠.
[진행자] 是投了二十多个亿呢说是模仿清明上河图和苏州园里那种风格结果呢。
(Shì tóule èrshí duō gè yì ne shuō shì mófǎng Qīngmíng Shànghé Tú hé Sūzhōu yuán lǐ nà zhǒng fēnggé jiéguǒ ne.)
네, 20억 위안 넘게 투자했는데, '청명상하도(清明上河图)'와 쑤저우 정원(苏州园) 스타일을 모방했다고 했어요. 그런데 결과는요...
[진행자] 开业才没几年吧就几乎没人去了那些商铺都关着门儿台阶上都长清胎了。
(Kāiyè cái méi jǐ nián ba jiù jīhū méi rén qùle nàxiē shāngpù dōu guānzhe ménr táijiē shàng dōu zhǎng qīng tāile.)
개업한 지 몇 년 안 됐는데, 거의 아무도 가지 않게 됐습니다. 상점들은 모두 문을 닫았고, 계단에는 이끼가 가득했어요.
[패널] 二十多亿还有我知道湖南常德那个桃花园儿古镇投资更大五十个亿占地也特别大一千六百多亩但是好像也是开业没多久就就不行了。
(Èrshí duō yì hái yǒu wǒ zhīdào Húnán Chángdé nàgè Táohuāyuánr gǔzhèn tóuzī gèng dà wǔshí gè yì zhàndì yě tèbié dà yīqiān liùbǎi duō mǔ dànshì hǎoxiàng yěshì kāiyè méi duōjiǔ jiù jiù bùxíngle.)
20억 위안이요? 그리고 제가 아는 후난성 창더(常德)의 타오화위안(桃花源) 옛 마을은 투자가 더 커서 50억 위안에 부지도 1,600무(약 32만 평)가 넘었는데, 거기도 개업한 지 얼마 안 돼서 망한 것 같더군요.
[진행자] 嗯, 听说商户都撤了里面建了好多房谷的四合院说是只十五个亿放到拍卖平台上去都没人要。
(Ń tīng shuō shānghù dōu chèle lǐmiàn jiànle hǎoduō fánggǔ de sìhéyuàn shuō shì zhǐ shíwǔ gè yì fàng dào pāimài píngtái shàngqù dōu méi rén yào.)
네, 상인들도 다 철수했다고 들었습니다. 안에 옛 스타일의 쓰허위안(四合院)을 많이 지었는데, 겨우 15억 위안만 받고 경매 플랫폼에 내놓았는데도 아무도 사려고 하지 않았다고 합니다.
[패널] 对, 还有张家界的大拥古城那个是国企投的二十五亿也是四年亏了十多个亿。
(Duì hái yǒu Zhāngjiājiè de Dàyōng gǔchéng nàgè shì guóqǐ tóu de èrshíwǔ yì yěshì sì nián kuīle shí duō gè yì.)
맞아요, 또 장가계의 다융 옛 성(大庸古城)은 국영 기업이 25억 위안을 투자했는데 4년 만에 10억 위안 넘게 손해를 봤다고 합니다.
[패널] 听说每天游客还不到二十个人唯一赚钱的是车场这这叫什么事。
(Tīng shuō měitiān yóukè hái bù dào èrshí gèrén wéiyī zhuànqián de shì chēchǎng zhè zhè jiào shénme shì.)
하루 방문객이 20명도 안 된다고 들었는데, 유일하게 돈을 버는 곳이 주차장이래요. 이게 무슨 일입니까.
[진행자] 是啊, 这么多失败的例子摆在这儿他们是不是有什么共同的问题感觉不光是运气不好这么简单吧。
(Shì a zhème duō shībài de lìzi bǎi zài zhèr tāmen shì bùshì yǒu shéme gòngtóng de wèntí gǎnjué bù guāng shì yùnqì bù hǎo zhème jiǎndān ba.)
그렇죠. 이렇게 많은 실패 사례가 있는데, 이들에게 어떤 공통적인 문제가 있는 것 아닐까요? 단순히 운이 나빴다고만 하기에는 너무 단순한 것 같습니다.
[패널] 一个非常明显的问题就是签证一面。
(Yīgè fēicháng míngxiǎn de wèntí jiùshì qiānzhèng yīmiàn.)
가장 명백한 문제 중 하나는 동질화입니다.
[진행자] 同志话。
(Tóngzhì huà.)
동질화요.
[패널] 对同志化太严重了很多这种项目吧他没什么真正的文化核心或者说地方特色不明显就是简单的复制一些仿古的建筑样子然后里面的商业模式全国都一。
(Duì tóngzhì huà tài yánzhòngle hěnduō zhè zhǒng xiàngmù ba tā méi shénme zhēnzhèng de wénhuà héxīn huòzhě shuō dìfāng tèsè bù míngxiǎn jiùshì jiǎndān de fùzhì yīxiē fǎnggǔ de jiànzhù yàngzi ránhòu lǐmiàn de shāngyè móshì quánguó dōu yī.)
네, 동질화가 너무 심각해요. 이런 프로젝트들은 진정한 문화적 핵심이나 지역적 특색이 뚜렷하지 않고, 그저 옛 건축 양식을 단순 복제하는 것에 불과합니다. 그리고 그 안의 상업 모델은 전국이 다 똑같습니다.
[진행자] 买臭豆腐烤鱿鱼。
(Mǎi chòu dòufu kǎo yóuyú.)
취두부 팔고 오징어 구이 파는 거죠.
[패널] 没错就是那些然后还有就是从义乌小商品市场批发来的那种所谓的文创产品。
(Méicuò jiùshì nàxiē ránhòu hái yǒu jiùshì cóng Yìwū xiǎo shāngpǐn shìchǎng pīfā lái de nà zhǒng suǒwèi de wénchuàng chǎnpǐn.)
맞아요, 바로 그런 것들이죠. 그리고 이우(义乌) 소상품 시장에서 도매로 떼어온 이른바 '문창(文创) 제품'들도 있습니다.
[패널] 你想想游客去了一次第二次还会想去嘛新鲜感很快就没了本来应该是体验活着的文化的地方结果变成了一个没有灵魂的空壳子。
(Nǐ xiǎngxiǎng yóukè qùle yīcì dì èr cì hái huì xiǎng qù ma xīnxiāngǎn hěn kuài jiù méile běnlái yīnggāi shì tǐyàn huózhe de wénhuà dì dìfāng jiéguǒ biàn chéngle yīgè méiyǒu línghún de kōngkézi.)
생각해 보세요, 관광객이 한 번 방문하고 두 번 갈까요? 신선함은 금방 사라집니다. 원래는 살아있는 문화를 체험하는 곳이어야 하는데, 결국 영혼 없는 껍데기로 변한 거죠.
[진행자] 但光是商业模式模仿或者说没吸引力就能解释这么大规模的失败吗我感觉这个水好像更深一点。
(Dàn guāng shì shāngyè móshì mófǎng huòzhě shuō méi xīyǐnlì jiù néng jiěshì zhème dà guīmó de shībài ma wǒ gǎnjué zhège shuǐ hǎoxiàng gèng shēn yīdiǎn.)
하지만 단순히 상업 모델을 모방했거나 매력이 없다는 것만으로 이렇게 대규모의 실패를 설명할 수 있을까요? 이면에는 더 깊은 문제가 있는 것 같습니다.
[패널] 是的, 没错。这个更深层的原因和地方政府的一些想法有关系很多时候是那种追求政绩的冲动。
(Shì de méicuò. Zhège gèng shēncéng de yuányīn hé dìfāng zhèngfǔ de yīxiē xiǎngfǎ yǒu guānxì hěnduō shíhòu shì nà zhǒng zhuīqiú zhèngjì de chōngdòng.)
네, 맞아요. 더 깊은 원인은 지방 정부의 생각과 관련이 있습니다. 많은 경우 치적을 추구하는 충동 때문입니다.
[진행자] 哦, 政绩工厂。
(Ó zhèngjì gōngchǎng.)
아, 치적 공장.
[패널] 为了短时间内你看基地屁上去了城市形象好像也提升了所以就愿意上这种看得见摸得着投资额又大的文旅项目。
(Wèile duǎn shíjiān nèi nǐ kàn jīde pì shàngqùle chéngshì xíngxiàng hǎoxiàng yě tíshēngle suǒyǐ jiù yuànyì shàng zhè zhǒng kànde jiàn mōde zháo tóuzī'é yòu dà de wén lǚ xiàngmù.)
단시간 내에 GDP를 올리고 도시 이미지를 개선하기 위해, 눈에 보이고 투자액도 큰 이런 문화관광 프로젝트를 시작하려는 겁니다.
[패널] 那怕他不太符合市场规律或者说地方上其实并没有长期运营好它的能力这个项目的经济可行性往往就就往后放了。
(Nà pà tā bù tài fúhé shìchǎng guīlǜ huòzhě shuō dìfāng shàng qíshí bìng méiyǒu chángqī yùnyíng hǎo tā de nénglì zhège xiàngmù de jīngjì kěxíngxìng wǎngwǎng jiù jiù wǎng hòu fàngle.)
시장의 법칙에 잘 맞지 않거나, 지역에서 장기적으로 운영할 능력이 부족하더라도, 이 프로젝트의 경제적 타당성은 종종 뒷전으로 밀려납니다.
[진행자] 而且我记得是不是像乌镇啊丽江啊这些早期成功的例子也刺激了大家模仿尤其是什么时候大概二零一六年前后国家不是在推特色小镇建设吗。
(Érqiě wǒ jìdé shì bùshì xiàng Wūzhèn a Líjiāng a zhèxiē zǎoqí chénggōng de lìzi yě cìjīle dàjiā mófǎng yóuqí shì shénme shíhòu dàgài èrlíngyīliù nián qiánhòu guójiā bùshì zài tuī tèsè xiǎozhèn jiànshè ma.)
그리고 제가 알기로는 우전(乌镇)이나 리장(丽江) 같은 초기에 성공한 사례들이 모방을 부추긴 것 같은데요, 특히 2016년 전후로 국가에서 '특색 소도시' 건설을 추진하지 않았습니까?
[패널] 你说到点子上了政策一鼓励加上前面有成功案例在那摆着就吸引了好多资本进来特别是房地产公。
(Nǐ shuō dào diǎnzishàngle zhèngcè yī gǔlì jiāshàng qiánmiàn yǒu chénggōng ànlì zài nà bǎizhe jiù xīyǐnle hǎoduō zīběn jìnlái tèbié shì fángdìchǎn gōng.)
정확히 짚어주셨네요. 정책적 장려에 앞서 성공 사례가 있으니 많은 자본, 특히 부동산 회사들을 끌어들였습니다.
[진행자] 是啊, 哈。
(Shì a hā.)
아, 맞아요.
[패널] 很多时候他们的真实想法是稳履达台地产唱戏。
(Hěnduō shíhòu tāmen de zhēnshí xiǎngfǎ shì wěn lǚ dá tái dìchǎn chàngxì.)
많은 경우 그들의 진짜 속내는 '문화관광 무대에서 부동산이 판을 짠다'는 것이었습니다.
[진행자] 就是说用特色小镇这个概念比较容易低价拿到地。
(Jiùshì shuō yòng tèsè xiǎozhèn zhège gàiniàn bǐjiào róngyì dījià ná dào dì.)
다시 말해, '특색 소도시'라는 개념을 이용하면 비교적 저렴한 가격으로 토지를 얻기 쉽다는 거죠.
[패널] 没错儿主要目的还是为了开发房地产至于那个文绿项目本身能不能火能不能持续运营下去反而不是他们最关心的。
(Méicuòr zhǔyào mùdì háishì wèile kāifā fángdìchǎn zhìyú nàgè wénlǜ xiàngmù běnshēn néng bùnéng huǒ néng bùnéng chíxù yùnyíng xiàqù fǎn'ér bùshì tāmen zuì guānxīn de.)
맞습니다. 주된 목적은 여전히 부동산 개발이었고, 문화관광 프로젝트 자체가 성공할 수 있는지, 지속적으로 운영될 수 있는지는 그들이 가장 신경 쓰는 부분이 아니었습니다.
[패널] 所以你看一旦这个房地产市场冷下来了或者说文吕这边吸引不来人资金链儿帮就断了项目不就烂尾了吗。
(Suǒyǐ nǐ kàn yīdàn zhège fángdìchǎn shìchǎng lěng xiàláile huòzhě shuō wénlǜ zhèbiān xīyǐn bù lái rén zījīn liànr bāng jiù duànle xiàngmù bù jiù lǎnwěile ma.)
그래서 부동산 시장이 침체되거나 문화관광 쪽에서 사람을 끌어들이지 못하면 자금줄이 끊기면서 프로젝트가 중단될 수밖에 없었던 겁니다.
[진행자] 那这种模式走到极端得是什么样啊有没有特别特别夸张的例子。
(Nà zhè zhǒng móshì zǒu dào jíduān dé shì shénme yàng a yǒu méiyǒu tèbié tèbié kuāzhāng de lìzi.)
그렇다면 이런 방식이 극단으로 치달으면 어떤 모습일까요? 아주 과장된 사례가 있나요?
[패널] 个贵州独山县绝对算一个典型。
(Yīgè Guìzhōu Dúshān xiàn juéduì suàn yīgè diǎnxíng.)
구이저우성(贵州省)의 두산현(独山县)이 확실한 전형적인 예라고 할 수 있습니다.
[진행자] 哦独山县, 对。
(Ó Dúshān xiàn duì.)
아, 두산현이요.
[패널] 你想想看那是个国家级贫困县啊一年的财政收入还不到十个亿但是呢在前任那个主政官员主导下。
(Nǐ xiǎng xiǎng kàn nà shì gè guójiā jí pínkùn xiàn a yī nián de cáizhèng shōurù hái bù dào shí gè yì dànshì ne zài qián rèn nàgè zhǔzhèng guānyuán zhǔdǎo xià.)
생각해 보세요, 그곳은 국가급 빈곤현으로 1년 재정 수입이 10억 위안도 안 됩니다. 하지만 전임 현 주정 관료의 주도 하에,
[패널] 通过各种你想不到想不到的渠道疯狂的借钱借了多少超过四百个亿。
(Tōngguò gèzhǒng nǐ xiǎng bù dào xiǎng bù dào de qúdào fēngkuáng de jiè qián jièle duōshǎo chāoguò sìbǎi gè yì.)
상상도 못 할 다양한 경로를 통해 미친 듯이 돈을 빌렸는데, 빌린 돈이 400억 위안이 넘었습니다.
[진행자] 四百亿一个贫困线。
(Sìbǎi yì yīgè pínkùn xiàn.)
400억 위안이요? 빈곤현에서요?
[패널] 然后就建各种红卫工程包括那个花了两个亿的所谓天下第一水石楼还有什么大学城规划一百多亿。
(Ránhòu jiù jiàn gèzhǒng hóngwèi gōngchéng bāokuò nàgè huāle liǎng gè yì de suǒwèi tiānxià dì yī shuǐshílóu hái yǒu shénme dàxuéchéng guīhuà yībǎi duō yì.)
그리고는 온갖 치적 프로젝트를 건설했습니다. 2억 위안을 들인 '천하제일 수석루(天下第一水石楼)'라는 것도 포함하고, 100억 위안 넘는 대학 도시 계획도 있었어요.
[패널] 结果呢大部分都烂尾了这背后就不仅仅是政绩冲动了还有这个融资的完全失控。
(Jiéguǒ ne dà bùfèn dōu lǎnwěile zhè bèihòu jiù bùjǐnjǐn shì zhèngjì chōngdòngle hái yǒu zhège róngzī de wánquán shīkòng.)
결국 대부분이 중단되었는데, 이는 단순히 치적 충동뿐만 아니라 완전히 통제 불능인 자금 조달 문제도 있었습니다.
[패널] 为了搞到钱他们借钱的成本很多都超过十八线你想想多搞而且很多都是通过那种不规范的风险特别大的渠道接的。
(Wèile gǎo dào qián tāmen jiè qián de chéngběn hěnduō dōu chāoguò shíbā xiàn nǐ xiǎng xiǎng duō gǎo érqiě hěnduō dōu shì tōngguò nà zhǒng bù guīfàn de fēngxiǎn tèbié dà de qúdào jiē de.)
돈을 마련하기 위해 빌린 돈의 비용은 대부분 18%를 넘었습니다. 얼마나 높은지 생각해 보세요. 게다가 대부분은 불규칙하고 위험 부담이 큰 경로를 통해 빌렸습니다.
[패널] 最后就导致大量的融资产品还不上钱违约了给当地留下了天量的债务。
(Zuìhòu jiù dǎozhì dàliàng de róngzī chǎnpǐn huán bù shàng qián wéiyuēle gěi dāngdì liú xiàle tiān liàng de zhàiwù.)
결국 막대한 자금 조달 상품의 원금을 갚지 못해 부도 처리되면서 지역에 천문학적인 부채를 남겼습니다.
[패널] 这这数字听着都吓人。那刚才你也提到像有些地方比如宁夏那边的高层也在关注这些烂摊子说是要新管理旧账那现在面对这么多问题项目有什么办法来处理吗就算你说的那个盘活存量资产。
(Zhè zhè shùzì tīngzhe dōu xiàrén. Nà gāngcái nǐ yě tíchū xiàng yǒuxiē dìfāng bǐrú Níngxià nàbiān de gāocéng yě zài guānzhù zhèxiē làntānzi shuō shì yào xīn guǎnlǐ jiù zhàng nà xiànzài miànduì zhème duō wèntí xiàngmù yǒu shéme bànfǎ lái chǔlǐ ma jiùsuàn nǐ shuō de nàgè pán huó cúnliàng zīchǎn.)
이 이 숫자는 듣기만 해도 무섭네요. 방금 언급하신 대로, 닝샤(宁夏) 같은 일부 지역 고위층도 이런 문제들을 주시하며 '새로운 방식으로 옛 부채를 관리하겠다'고 말했습니다. 그렇다면 지금 이렇게 많은 문제 프로젝트에 대해 어떻게 해결해야 할까요? 방금 말씀하신 '기존 자산 활성화' 같은 방법이 있을까요?
[패널] 对盘活存量资产这确实是现在政策层面很关注的一个事儿具体怎么盘活呢路径大概有这么几种吧。
(Duì pán huó cúnliàng zīchǎn zhè quèshí shì xiànzài zhèngcè céngmiàn hěn guānzhù de yīgè shìr jùtǐ zěnme pán huó ne lùjìng dàgài yǒu zhème jǐ zhǒng ba.)
네, '기존 자산 활성화'는 확실히 정책적으로 많은 관심을 받고 있는 문제입니다. 구체적으로 어떻게 활성화하냐 하면, 대략 몇 가지 방법이 있습니다.
[패널] 核心思想就是想办法让这些睡大觉的资产能重新产生点儿价值或者至少别再是纯粹的负担。
(Héxīn sīxiǎng jiùshì xiǎng bànfǎ ràng zhèxiē shuì dàjiào de zīchǎn néng chóngxīn chǎnshēng diǎnr jiàzhí huòzhě zhìshǎo bié zài shì chúncuì de fùdān.)
핵심은 잠자고 있는 이런 자산들이 다시 가치를 창출하거나, 적어도 순전히 부담이 되지 않도록 만드는 것입니다.
[패널] 一种比较干脆的叫处置型嗯就是把这个资产比如说土地使用权或者盖好的房子通过产权交易市场给卖掉。
(Yī zhǒng bǐjiào gāncuì de jiào chǔzhì xíng ń jiùshì bǎ zhège zīchǎn bǐrú shuō tǔdì shǐyòng quán huòzhě gài hǎo de fángzi tōngguò chǎnquán jiāoyì shìchǎng gěi màidiào.)
비교적 간단한 '처분형'이 있습니다. 이 자산, 예를 들어 토지 사용권이나 완공된 건물을 자산 거래 시장을 통해 매각하는 것입니다.
[패널] 或者呢由政府花钱把它收回来最近不是有政策吗允许地方政府用那个专项债的钱来回收一部分闲置土地。
(Huòzhě ne yóu zhèngfǔ huā qián bǎ tā shōu huílái zuìjìn bùshì yǒu zhèngcè ma yǔnxǔ dìfāng zhèngfǔ yòng nàgè zhuānxiàng zhài de qián lái huíshōu yībùfèn xiánzhì tǔdì.)
또는 정부가 돈을 들여 다시 사들이는 방법도 있습니다. 최근에 정책이 있었잖아요, 지방 정부가 특별 채권으로 일부 유휴 토지를 회수하는 것을 허용하는 정책이요.
[진행자] 就是把它变现或者收归国有那如果这个项目本身还有点儿底子不是说完全没用了。
(Jiùshì bǎ tā biànxiàn huòzhě shōuguī guóyǒu nà rúguǒ zhège xiàngmù běnshēn hái yǒudiǎnr dǐzi bùshì shuō wánquán méi yòngle.)
현금화하거나 국유화하는 거네요. 그럼 만약 이 프로젝트 자체에 아직 가능성이 남아 있어서 완전히 쓸모없는 것이 아니라면요?
[패널] 那就可以考虑重整型的思路了就是对那些还有的改造价值的项目进行升级改造。
(Nà jiù kěyǐ kǎolǜ chóngzhěng xíng de sīlùle jiùshì duì nàxiē háiyǒu de gǎizào jiàzhí de xiàngmù jìnxíng shēngjí gǎizào.)
그럼 '재정비형' 방식을 고려할 수 있습니다. 여전히 개조 가치가 있는 프로젝트를 업그레이드하고 재정비하는 것이죠.
[패널] 比如说重新规划一下它的功能或者扩建一下比较常见的做法呢是引入社会资本。
(Bǐrú shuō chóngxīn guīhuà yīxià tā de gōngnéng huòzhě kuòjiàn yīxià bǐjiào chángjiàn de zuòfǎ ne shì yǐnrù shèhuì zīběn.)
예를 들어, 기능을 재계획하거나 확장하는 것입니다. 비교적 흔한 방법은 사회 자본을 끌어들이는 것입니다.
[패널] 批批那种对比如用批批批模式或者还有一种叫踢踢模式就是穿儿奥普瑞的圈儿转让运营移交。
(Pī pī nà zhǒng duì bǐrú yòng pī pī pī móshì huòzhě hái yǒu yīzhǒng jiào tī tī móshì jiùshì chuānr Ào Pǔ Ruì de quānr zhuǎnràng yùnyíng yíjiāo.)
맞아요, 예를 들어 PPP(민관협력) 모델을 활용하거나, 'T.O.T(Transfer-Operate-Transfer)' 모델처럼 운영권을 양도하고 운영, 이관하는 방식도 있습니다.
[패널] 简单说就是把这个项目的经营权在一定时间内转让给更有经验更专业的公司去运营。
(Jiǎndān shuō jiùshì bǎ zhège xiàngmù de jīngyíng quán zài yīdìng shíjiān nèi zhuǎnràng gěi gèng yǒu jīngyàn gèng zhuānyè de gōngsī qù yùnyíng.)
간단히 말해, 이 프로젝트의 운영권을 일정 기간 더 경험 많고 전문적인 회사에 넘겨 운영하게 하는 것입니다.
[패널] 有时候能也会引入新的投资者搞混合所有制改革或者请那种专业资产管理公司就是唉案目司专门处理不良资产的金融机构来参与重组。
(Yǒu shíhòu néng yě huì yǐnrù xīn de tóuzīzhě gǎo hùnhé suǒyǒuzhì gǎigé huòzhě qǐng nà zhǒng zhuānyè zīchǎn guǎnlǐ gōngsī jiùshì āi ànmù sī zhuānmén chǔlǐ bùliáng zīchǎn de jīnróng jīgòu lái cānyù chóngzǔ.)
때로는 새로운 투자자를 유치하여 혼합 소유제 개혁을 추진하거나, 부실 자산 전문 처리 기관인 AMC 같은 전문 자산 관리 회사를 초청하여 재편에 참여하게 하기도 합니다.
[패널] 像刚才说的独山县那个水丝楼据说现在就在尝试找市场化的合作方来接受运营。
(Xiàng gāngcái shuō de Dúshān xiàn nàgè shuǐsīlóu jùshuō xiànzài jiù zài chángshì zhǎo shìchǎng huà de hézuò fāng lái jiēshòu yùnyíng.)
방금 말씀드린 두산현의 수석루(水石楼) 같은 경우, 지금 시장성 있는 협력 파트너를 찾아 운영을 맡기려 시도하고 있다고 합니다.
[패널] 听起来好像是有路可走但是实际操作起来这些盘活的办法会不会遇到很多困难。
(Tīng qǐlái hǎoxiàng shì yǒu lù kě zǒu dànshì shíjì cāozuò qǐlái zhèxiē pán huó de bànfǎ huì bù huì yù dào hěnduō kùnnán.)
들어보니 해결책이 있는 것 같긴 한데, 실제로 이런 활성화 방안을 실행하는 데 많은 어려움이 있지는 않을까요?
[패널] 挑战肯定是非常大的首先很多这种项目历史遗留问题特别多比如那个资产的权属关系可能就不太清楚。
(Tiǎozhàn kěndìng shì fēicháng dà de shǒuxiān hěnduō zhè zhǒng xiàngmù lìshǐ yíliú wèntí tèbié duō bǐrú nàgè zīchǎn de quánshǔ guānxì kěnéng jiù bù tài qīngchǔ.)
도전 과제는 분명히 많습니다. 우선 이런 프로젝트들은 역사적 문제가 많아서 자산 소유 관계가 불분명한 경우가 많습니다.
[패널] 嗯, 产权不清。
(Ń chǎnquán bù qīng.)
아, 소유권이 불분명하다.
[패널] 其次也是最头疼的原来欠下的那些巨额债务怎么解决谁来承担怎么分担。
(Qícì yěshì zuì tóuténg de yuánlái qiàn xià de nàxiē jù'é zhàiwù zěnme jiějué shuí lái chéngdān zěnme fēndān.)
다음으로 가장 골치 아픈 문제는, 원래 남아있던 그 거액의 부채를 어떻게 해결하고 누가 어떻게 분담할 것인가입니다.
[패널] 这是个核心难题再有呢就是怎么给这些资产合理的估值。
(Zhè shìgè héxīn nántí zài yǒu ne jiùshì zěnme gěi zhèxiē zīchǎn hélǐ de gūzhí.)
이것이 핵심 난제입니다. 또 다른 문제는 이 자산들을 어떻게 합리적으로 평가하냐는 것입니다.
[패널] 你估低了嘛怕有国有资产流失的风险对吧但你要是估得太高又没人愿意来接盘而且还要防止出现那种。
(Nǐ gū dīle ma pà yǒu guóyǒu zīchǎn liúshī de fēngxiǎn duì ba dàn nǐ yàoshì gū dé tài gāo yòu méi rén yuànyì lái jiēpán érqiě hái yào fángzhǐ chūxiàn nà zhǒng.)
너무 낮게 평가하면 국유 자산 유출의 위험이 있죠? 하지만 너무 높게 평가하면 아무도 인수하려 하지 않습니다. 게다가, 이런 현상도 막아야 합니다.
[패널] 虚假盘活儿就是表面上看着解决了转了一圈儿结果反而又增加了新的隐姓债务。
(Xūjiǎ pán huó'ér jiùshì biǎomiàn shàng kànzhe jiějuéle zhuǎnle yī quānr jiéguǒ fǎn'ér yòu zēngjiāle xīn de yǐnxìng zhàiwù.)
'가짜 활성화'라고 해서, 겉으로는 해결된 것처럼 보이지만 한 바퀴 돌고 나면 오히려 새로운 숨겨진 부채가 늘어나는 경우입니다.
[패널] 特别是在转让特取经营权这种操作的时候儿程序上估值上都要特别小心不然很容易出现问题。
(Tèbié shì zài zhuǎnràng tè qǔ jīngyíng quán zhè zhǒng cāozuò de shíhòu ér chéngxù shàng gūzhí shàng dōu yào tèbié xiǎoxīn bùrán hěn róngyì chūxiàn wèntí.)
특히 운영권을 양도하는 이러한 방식에서는 절차와 가치 평가에 매우 신중해야 합니다. 그렇지 않으면 문제가 발생하기 쉽습니다.
[패널] 听你这么一说感觉这些鬼城古镇的出现和后面的处理确实挺复杂的他折射出咱们国家在快速发展过程中遇到的很多问题啊。
(Tīng nǐ zhème yī shuō gǎnjué zhèxiē guǐ chéng gǔzhèn de chūxiàn hé hòumiàn de chǔlǐ quèshí tǐng fùzá de tā zhéshè chū zánmen guójiā zài kuàisù fāzhǎn guòchéng zhōng yù dàole hěnduō wèntí a.)
말씀을 들으니 이런 유령 도시 옛 마을의 출현과 그 해결 과정이 정말 복잡하게 느껴집니다. 이는 우리나라가 급속한 발전 과정에서 겪고 있는 많은 문제를 반영하는 것 같습니다.
[패널] 这里面既有地方发展的那种冲动也有资本追逐利润的驱动力当然肯定也有规划和监管上需要反思的地方。
(Zhè lǐmiàn jìyǒu dìfāng fāzhǎn de nà zhǒng chōngdòng yěyǒu zīběn zhuīzhú lìrùn de qūdòng lì dāngrán kěndìng yěyǒu guīhuà hé jiānguǎn shàng xūyào fǎnsī de dìfāng.)
그 안에는 지방 발전의 충동, 자본의 이윤 추구 동력, 그리고 분명히 계획과 감독에 있어 반성해야 할 점들이 있습니다.
[패널] 现在各地努力去盘活这些存量资产感觉更像是在为过去那种有点儿粗放的投资方式买单。
(Xiànzài gèdì nǔlì qù pán huó zhèxiē cúnliàng zīchǎn gǎnjué gèng xiàng shì zài wéi guòqù nà zhǒng yǒudiǎnr cūfàng de tóuzī fāngshì mǎidān.)
현재 각지에서 이런 기존 자산들을 활성화하려는 노력은, 과거의 다소 거칠었던 투자 방식에 대해 대가를 치르는 것처럼 느껴집니다.
[패널] 的确是这样这也给未来的发展提了个醒吧。就是说我们怎么能让投资更有效率怎么能找到经济增长和文化保护可持续发展之间的一个平衡点儿。
(Díquè shì zhèyàng zhè yě gěi wèilái de fāzhǎn tíle gè xǐng ba. Jiùshì shuō wǒmen zěnme néng ràng tóuzī gèng yǒuxiàolǜ zěnme néng zhǎodào jīngjì zēngzhǎng hé wénhuà bǎohù kě chíxù fāzhǎn zhī jiān de yīgè pínghéng diǎnr.)
정말 그렇습니다. 이것은 미래 발전에 경종을 울리는 것이기도 합니다. 어떻게 하면 투자를 더 효율적으로 만들고, 경제 성장과 문화 보호, 지속 가능한 발전 사이의 균형점을 찾을 수 있을까 하는 문제입니다.
[패널] 最关键的是文化这个东西它得有内生的生命力才行。
(Zuì guānjiàn de shì wénhuà zhège dōngxī tā děi yǒu nèishēng de shēngmìng lì cái xíng.)
가장 중요한 것은 문화라는 것은 내재된 생명력이 있어야 한다는 점입니다.
[패널] 你简单地把它当成一个商品去复制去包装最后可能反而把他的灵魂给抽空了。
(Nǐ jiǎndān de bǎ tā dāngchéng yīgè shāngpǐn qù fùzhì qù bāozhuāng zuìhòu kěnéng fǎn'ér bǎ tā de línghún gěi chōukōngle.)
그것을 단순히 상품으로 여기고 복제하고 포장하면, 결국 그 영혼을 빼앗아 버릴 수도 있습니다.
[패널] 说得非常有道理最后也留给你一个问题咱们可以一起想一想。
(Shuō dé fēicháng yǒu dàolǐ zuìhòu yě liú gěi nǐ yīgè wèntí zánmen kěyǐ yīqǐ xiǎng yī xiǎng.)
아주 타당한 말씀입니다. 마지막으로 한 가지 질문을 남기며 함께 생각해 볼 수 있으면 좋겠습니다.
[패널] 就是当你再去到一个新旅游目的地或者看到一个新的文化项目时你会根据什么来判断这个地方它是有真实的文化根基有长久的生命力呢。
(Jiùshì dāng nǐ zài qù dào yīgè xīn lǚyóu mùdìdì huòzhě kàn dào yīgè xīn de wénhuà xiàngmù shí nǐ huì gēnjù shénme lái pànduàn zhège dìfāng tā shì yǒu zhēnshí de wénhuà gēnjī yǒu chángjiǔ de shēngmìng lì ne.)
새로운 여행지를 방문하거나 새로운 문화 프로젝트를 볼 때, 여러분은 무엇을 근거로 이곳이 진정한 문화적 기반과 오래가는 생명력을 가졌는지 판단하겠습니까?
[패널] 还是说他有可能成为下一个很快就冷清下来的鬼城一个地方真正的生기它到底是从哪儿来。
(Háishì shuō tā yǒu kěnéng chéngwéi xià yīgè hěn kuài jiù lěngqīng xiàlái de guǐ chéng yīgè dìfāng zhēnzhèng de shēngjī tā dàodǐ shì cóng nǎr lái.)
아니면 곧 썰렁한 유령 도시가 될 곳인지요? 한 지역의 진정한 활기는 도대체 어디에서 오는 걸까요?
中国烂尾项目研究学习指南 (Zhōngguó làn wěi xiàngmù yánjiū xuéxí zhǐnán)
중국 미완성 프로젝트 연구 학습 가이드
本学习指南旨在帮助您深入理解中国烂尾项目，特别是文化旅游项目和房地产项目所面临的问题、原因、影响以及可能的解决策略。 (Běn xuéxí zhǐnán zhì zài bāngzhù nín shēnrù lǐjiě Zhōngguó làn wěi xiàngmù, tèbié shì wénhuà lǚyóu xiàngmù hé fángdìchǎn xiàngmù suǒ miànlín de wèntí, yuányīn, yǐngxiǎng yǐjí kěnéng de jiějué cèlüè.)
이 학습 가이드는 중국의 미완성 프로젝트, 특히 문화 관광 프로젝트와 부동산 프로젝트가 직면한 문제, 원인, 영향 및 가능한 해결책을 심층적으로 이해하도록 돕기 위해 마련되었습니다.
核心概念 (Héxīn Gàiniàn) 핵심 개념
烂尾项目 (烂尾楼/烂尾工程/鬼城): 指已开工但因故停止建设，长期未能完工的项目，导致资源浪费、社会问题。 (Làn wěi xiàngmù (làn wěi lóu/làn wěi gōngchéng/guǐ chéng): zhǐ yǐ kāigōng dàn yīn gù tíngzhǐ jiànshè, chángqī wèi néng wángōng de xiàngmù, dǎozhì zīyuán làngfèi, shèhuì wèntí.)
미완성 프로젝트(미완성 건물/미완성 공사/유령 도시): 착공되었으나 어떤 이유로 건설이 중단되어 장기간 완공되지 못한 프로젝트를 의미하며, 자원 낭비와 사회 문제를 초래합니다.
文旅地产困境项目: 指在文化旅游产业发展中，因资金链断裂、违规操作、运营同质化等问题而停工、烂尾或经营困难的项目。 (Wén lǚ dìchǎn kùnjìng xiàngmù: zhǐ zài wénhuà lǚyóu chǎnyè fāzhǎn zhōng, yīn zī jīn liàn duànliè, wéi guī cāozuò, yùnyíng tóng zhì huà děng wèntí ér tínggōng, làn wěi huò jīngyíng kùnnán de xiàngmù.)
문화 관광 부동산 난항 프로젝트: 문화 관광 산업 발전 과정에서 자금 조달 문제, 규정 위반, 운영의 동질화 등 문제로 인해 공사가 중단되거나 미완성 상태가 되거나 경영에 어려움을 겪는 프로젝트를 의미합니다.
政绩工程: 地方政府官员为了追求短期政绩和GDP增长而盲目上马的项目，往往不顾市场规律和实际需求。(Zhèngjì gōngchéng: dìfāng zhèngfǔ guānyuán wèile zhuīqiú duǎnqí zhèngjì hé GDP zēngzhǎng ér mángmù shàngmǎ de xiàngmù, wǎngwǎng bùgù shìchǎng guīlǜ hé shíjì xūqiú.) 정치적 치적 프로젝트: 지방 정부 관리들이 단기적인 정치적 치적과 GDP 성장을 추구하기 위해 맹목적으로 추진하는 프로젝트로, 종종 시장의 법칙과 실제 수요를 무시합니다.
同质化竞争 (千镇一面): 文化旅游项目缺乏独特性，相互模仿，导致内容和体验趋同，失去吸引力。 (Tóng zhì huà jìngzhēng (qiān zhèn yī miàn): wénhuà lǚyóu xiàngmù quēfá dú tè xìng, xiānghù mófǎng, dǎozhì nèiróng hé tǐyàn qū tóng, shīqù xīyǐn lì.) 동질화 경쟁 (천 편 일률적인 마을): 문화 관광 프로젝트가 독창성이 부족하여 서로 모방함으로써 내용과 경험이 비슷해져 매력을 잃는 것을 의미합니다.
存量资产盘活: 通过多种金融和运营手段，将闲置、低效或有“烂尾”风险的资产重新激活，提升其价值和现金流。 (Cúnliàng zīchǎn pán huó: tōngguò duō zhǒng jīnróng hé yùnyíng shǒuduàn, jiāng xiánzhì, dīxiào huò yǒu “lànwěi” fēngxiǎn de zīchǎn chóngxīn jīhuó, tíshēng qí jiàzhí hé xiànjīn liú.) 기존 자산 활성화: 다양한 금융 및 운영 수단을 통해 유휴 상태이거나 비효율적이거나 '미완성' 위험이 있는 자산을 재활성화하여 그 가치와 현금 흐름을 높이는 것을 의미합니다.
主要问题与现象 (Zhǔyào wèntí yǔ xiànxiàng)
주요 문제 및 현상
古镇“鬼城”化: 中国多地耗资数十亿甚至上百亿兴建的古城、古镇，因缺乏游客而荒废，沦为“鬼城”。 (Gǔ zhèn “guǐ chéng” huà: Zhōngguó duō dì hào zī shù shí yì shènzhì shàng bǎi yì xīng jiàn de gǔ chéng, gǔ zhèn, yīn quēfá yóukè ér huāngfèi, lún wéi “guǐ chéng”.)
고대 마을의 '유령 도시'화: 중국 여러 지역에서 수십억, 심지어 수백억 위안을 들여 건설한 고대 도시와 마을이 관광객 부족으로 황폐화되어 '유령 도시'로 전락했습니다.
案例: 成都“龙潭水乡”（投资20多亿，开业三年成鬼城），《只有峨眉山》演艺项目（投资8.19亿，连年亏损），常德桃花源古镇（投资50亿，完工不到一年濒临破产），张家界大庸古城（投资25亿，四年累亏10.8亿，日均游客不到20人），长沙铜官窑古镇（号称投资100亿，大量商铺停业成“鬼城”）。 (Ànlì: Chéngdū “Lóngtán shuǐxiāng” (tóuzī èrshí duō yì, kāiyè sān nián chéng guǐ chéng), “Zhǐyǒu Éméi shān” yǎnyì xiàngmù (tóuzī bā diǎn yījiǔ yì, liánnián kuīsǔn), Chángdé Táohuāyuán gǔ zhèn (tóuzī wǔshí yì, wángōng bùdào yī nián bīnlín pòchǎn), Zhāngjiājiè Dàyōng gǔ chéng (tóuzī èrshíwǔ yì, sì nián lèi kuī shí diǎn bā yì, rì jūn yóukè bùdào èrshí rén), Chángshā Tóngguānyáo gǔ zhèn (hào chēng tóuzī yī bǎi yì, dàliàng shāngpù tíngyè chéng “guǐ chéng”).)
사례: 청두 '롱탄 수향'(20억 위안 이상 투자, 개업 3년 만에 유령 도시), 《오직 아미산만(只有峨眉山)》 공연 프로젝트(8억 1,900만 위안 투자, 수년간 적자), 창더 타오화위안 고대 마을(50억 위안 투자, 완공 1년도 안 돼 파산 직전), 장자제 다융 고대 도시(25억 위안 투자, 4년간 누적 적자 10억 8천만 위안, 일평균 관광객 20명 미만), 창사 퉁관야오 고대 마을(100억 위안 투자로 홍보, 많은 상점이 폐업하여 '유령 도시'로 변모).
大型烂尾建筑遍布: 不仅限于文旅项目，还有摩天大楼、游乐园、商业综合体等。 (Dàxíng làn wěi jiànzhú biànbù: bù jǐn xiànyú wénlǚ xiàngmù, hái yǒu mótiān dàlóu, yóulèyuán, shāngyè zònghé tǐ děng.)
대형 미완성 건축물이 곳곳에 퍼져 있음: 문화 관광 프로젝트뿐만 아니라 고층 빌딩, 놀이공원, 상업 복합 단지 등도 있습니다.
案例: 广州澳洲山庄（广州最大烂尾楼盘），长沙天空城市（计划世界第一高楼，烂尾），淮南至高神州欢乐园（号称亚洲最大游乐场，因违规用地停工），湖南江南古城（规划投资75亿，烂尾），上海黄金制地大厦（陆家嘴最贵楼盘之一，烂尾），上海五角世贸商城（投资300多亿，成空壳建筑），香山国际游艇会（建设16年未完工），独山县水司楼（投资2.56亿，独山县举债400亿），天津高银117大厦（投资600多亿，中国最高烂尾楼），阿房宫（秦朝烂尾工程）。 (Ànlì: Guǎngzhōu àozhōu shānzhuāng (Guǎngzhōu zuì dà làn wěi lóu pán), Chángshā tiānkōng chéngshì (jìhuà shìjiè dì yī gāolóu, làn wěi), Huáinán zhì gāo shénzhōu huānlè yuán (hào chēng Yàzhōu zuì dà yóulèchǎng, yīn wéiguī yòngdì tínggōng), Húnán Jiāngnán gǔ chéng (guīhuà tóuzī qīshíwǔ yì, làn wěi), Shànghǎi huángjīn zhì dì dàshà (Lùjiāzuǐ zuì guì lóu pán zhī yī, làn wěi), Shànghǎi wǔjiǎo shìmào shāngchéng (tóuzī sānbǎi duō yì, chéng kōngké jiànzhú), Xiāngshān guójì yóutǐng huì (jiànshè shíliù nián wèi wángōng), Dúshān xiàn shuǐ sī lóu (tóuzī èr diǎn wǔliù yì, Dúshān xiàn jǔ zhài sìbǎi yì), Tiānjīn gāoyín yīyīqī dàshà (tóuzī liùbǎi duō yì, Zhōngguó zuì gāo làn wěi lóu), āfánggōng (Qíncháo làn wěi gōngchéng).)
사례: 광저우 오스트레일리아 산장(광저우에서 가장 큰 미완성 주택 단지), 창사 스카이 시티(세계 최고층 빌딩 계획, 미완성), 화이난 최고신주 환락원(아시아 최대 놀이공원으로 홍보, 규정 위반 토지 사용으로 공사 중단), 후난 강남 고대 도시(75억 위안 투자 계획, 미완성), 상하이 황금제지 빌딩(루자쭈이에서 가장 비싼 건물 중 하나, 미완성), 상하이 우자오 세계무역 센터(300억 위안 이상 투자, 껍데기만 남은 건물), 샹산 국제 요트 클럽(16년간 건설 중이었으나 미완성), 두산현 수사루(2억 5,600만 위안 투자, 두산현이 400억 위안 빚을 짐), 톈진 골드윈 117 빌딩(600억 위안 이상 투자, 중국에서 가장 높은 미완성 빌딩), 아방궁(진시황 시대의 미완성 공사).
历史文化名城保护困境: 历史建筑修缮资金缺乏，法规落实难，产权人保护意愿低，过度商业化导致“假古董”泛滥。 (Lìshǐ wénhuà míngchéng bǎohù kùnjìng: lìshǐ jiànzhú xiūshàn zī jīn quēfá, fǎguī luòshí nán, chǎnquán rén bǎohù yìyuàn dī, guòdù shāngyè huà dǎozhì “jiǎ gǔdǒng” fànlàn.)
역사 문화 도시 보존의 어려움: 역사 건축물 보수 자금 부족, 법규 시행의 어려움, 소유주의 낮은 보호 의지, 과도한 상업화로 인한 '가짜 골동품' 범람.
深层原因分析 (Shēncéng yuányīn fēnxī) 심층 원인 분석
政绩观扭曲与GDP考核: 地方政府盲目追求GDP增长和政绩，将文旅项目和大型工程作为“面子工程”，而非市场经济产物。 (Zhèngjì guān niǔqū yǔ GDP kǎohé: dìfāng zhèngfǔ mángmù zhuīqiú GDP zēngzhǎng hé zhèngjì, jiāng wénlǚ xiàngmù hé dàxíng gōngchéng zuòwéi “miànzi gōngchéng”, ér fēi shìchǎng jīngjì chǎnwù.)
왜곡된 정치적 치적 관점과 GDP 평가: 지방 정부는 GDP 성장과 정치적 치적을 맹목적으로 추구하며, 문화 관광 프로젝트와 대규모 공사를 시장 경제의 산물이 아닌 '보여주기식 공사'로 여깁니다.
投资决策非科学化与集权化: 缺乏科学论证和市场调研，决策权过度集中，易导致盲目举债、盲目扩张。(Tóuzī juécè fēi kēxué huà yǔ jíquán huà: quēfá kēxué lùnzhèng hé shìchǎng diàoyán, juécè quán guòdù jízhōng, yì dǎozhì mángmù jǔzhài, mángmù kuòzhāng.)
비과학적이고 중앙집권적인 투자 결정: 과학적 검증과 시장 조사가 부족하고 의사결정 권한이 과도하게 집중되어 맹목적인 채무와 무분별한 확장을 초래하기 쉽습니다.
资金链脆弱与融资模式单一: 文旅地产项目投资大、周期长、回报慢，过度依赖银行信贷和住宅预售回款，在市场下行时极易断裂。 (Zī jīn liàn cuìruò yǔ róngzī móshì dānyī: wénlǚ dìchǎn xiàngmù tóuzī dà, zhōuqí cháng, huíbào màn, guòdù yīlài yínháng xìndài hé zhùzhái yùshòu huí kuǎn, zài shìchǎng xiàxíng shí jí yì duànliè.)
취약한 자금 조달과 단일한 자금 조달 방식: 문화 관광 부동산 프로젝트는 투자가 크고 주기가 길며 수익 회수가 느립니다. 은행 신용 대출과 주택 선분양 회수에 지나치게 의존하여 시장이 하락할 때 자금 조달이 쉽게 끊어집니다.
项目同质化与文化内核缺失: 忽视地域特色和文化底蕴的挖掘，盲目“复制粘贴”成功模式，导致“千镇一面”，缺乏吸引力。真正的古镇有“生活气息”和“活着文化”，而“假古董”则“文化虚无主义”。 (Xiàngmù tóng zhì huà yǔ wénhuà nèihé quēshī: hūshì dìyù tèsè hé wénhuà dǐyùn de wājué, mángmù “fùzhì zhāntiē” chénggōng móshì, dǎozhì “qiān zhèn yī miàn”, quēfá xīyǐn lì. Zhēnzhèng de gǔ zhèn yǒu “shēnghuó qìxī” hé “huózhe wénhuà”, ér “jiǎ gǔdǒng” zé “wénhuà xūwú zhǔyì”.)
프로젝트 동질화와 문화적 핵심 부재: 지역적 특색과 문화적 깊이를 발굴하는 것을 소홀히 하고 성공한 방식을 맹목적으로 '복사 붙여넣기'하여 '천 편 일률적인 마을'을 만들어 매력이 부족합니다. 진정한 고대 마을은 '생활의 정취'와 '살아있는 문화'를 가지고 있지만, '가짜 골동품'은 '문화 허무주의'를 보여줍니다.
违规操作与合规体系不健全: 非法用地、违规建设、违规运营等问题普遍，导致项目被叫停，引发法律风险和次生纠纷。 (Wéiguī cāozuò yǔ héguī tǐxì bù jiànquán: fēifǎ yòngdì, wéiguī jiànshè, wéiguī yùnyíng děng wèntí pǔbiàn, dǎozhì xiàngmù bèi jiào tíng, yǐnfā fǎlǜ fēngxiǎn hé cìshēng jiūfēn.)
규정 위반 운영과 미비한 규정 준수 시스템: 불법 토지 사용, 규정 위반 건설, 규정 위반 운영 등의 문제가 만연하여 프로젝트가 중단되고 법적 위험 및 2차 분쟁을 유발합니다.
追责机制缺失与政府市场边界模糊: 官员任期内盲目决策，离任后无人承担责任；政府过度干섭市场，既当裁判又当球员，导致项目不尊重市场规律。 (Zhuīzé jīzhì quēshī yǔ zhèngfǔ shìchǎng biānjiè móhú: guānyuán rènqí nèi mángmù juécè, lírèn hòu wú rén chéngdān zérèn; zhèngfǔ guòdù gānyù shìchǎng, jì dāng cáipàn yòu dāng qiúyuán, dǎozhì xiàngmù bù zūnzhòng shìchǎng guīlǜ.)
책임 추궁 시스템 부재와 정부-시장 경계 모호: 관리들은 임기 동안 맹목적으로 의사결정을 내리고, 퇴임 후에는 아무도 책임을 지지 않습니다. 정부가 시장에 과도하게 개입하여 심판과 선수 역할을 동시에 수행함으로써 프로젝트가 시장의 법칙을 존중하지 못하게 됩니다.
影响 (Yǐngxiǎng) 영향
巨大资源浪费: 土地、资金、人力等投入巨大，项目烂尾导致“空壳建筑”和“城市伤疤”。 (Jùdà zīyuán làngfèi: tǔdì, zī jīn, rénlì děng tóurù jùdà, xiàngmù làn wěi dǎozhì “kōngké jiànzhú” hé “chéngshì shāngbā”.)
막대한 자원 낭비: 토지, 자금, 인력 등 막대한 투자가 이루어졌지만, 프로젝트가 중단되면서 '껍데기만 남은 건물'과 '도시의 상처'를 남겼습니다.
加剧地方政府债务风险: 盲目举债导致地方政府负债累累，如独山县人均负债11万。 (Jiājù dìfāng zhèngfǔ zhàiwù fēngxiǎn: mángmù jǔzhài dǎozhì dìfāng zhèngfǔ fùzhài lěilěi, rú Dúshān xiàn rénjūn fùzhài shíyī wàn.)
지방 정부의 부채 위험 가중: 맹목적인 채무 증가로 지방 정부의 부채가 누적되었고, 예를 들어 두산현의 경우 1인당 부채가 11만 위안에 달했습니다.
社会矛盾与维稳压力: 烂尾项目影响居民利益，引发购房者、商户、施工方等各方纠纷。 (Shèhuì máodùn yǔ wéiwěn yālì: làn wěi xiàngmù yǐngxiǎng jūmín lìyì, yǐnfā gòu fángzhě, shānghù, shīgōng fāng děng gè fāng jiūfēn.)
사회적 갈등과 안정 유지 압력: 미완성 프로젝트는 주민들의 이익에 영향을 미치고, 주택 구매자, 상인, 시공업체 등 여러 당사자 간의 분쟁을 유발합니다.
损害城市形象与文旅产业发展: 劣质项目打击游客信心，影响城市文化吸引力。 (Sǔnhài chéngshì xíngxiàng yǔ wén lǚ chǎnyè fāzhǎn: lièzhì xiàngmù dǎjí yóukè xìnxīn, yǐngxiǎng chéngshì wénhuà xīyǐn lì.)
도시 이미지 및 문화 관광 산업 발전 저해: 질 낮은 프로젝트는 관광객의 신뢰를 훼손하고 도시의 문화적 매력에 영향을 미칩니다.
盘活与解决策略 (Pán huó yǔ jiějué cèlüè) 활성화 및 해결 전략
政府扶持与引导: (Zhèngfǔ fúchí yǔ yǐndǎo:) 정부의 지원 및 지도:
金融支持: 引导金融机构提供纾困专项信贷资金，设立产业纾困基金。 (Jīnróng zhīchí: yǐndǎo jīnróng jīgòu tígōng shū kùn zhuānxiàng xìndài zī jīn, shèlì chǎnyè shū kùn jījīn.) 금융 지원: 금융 기관이 난항 해소를 위한 특별 신용 자금을 제공하도록 유도하고, 산업 난항 해소 기금을 설립합니다.
规划调整: 主导调整项目规划用途，将闲置资产改造为人才公寓、科技馆等。 (Guīhuà tiáozhěng: zhǔdǎo tiáozhěng xiàngmù guīhuà yòngtú, jiāng xiánzhì zīchǎn gǎizào wéi réncái gōngyù, kējì guǎn děng.) 계획 조정: 프로젝트의 계획 용도 조정을 주도하여 유휴 자산을 인재 아파트, 과학 기술관 등으로 개조합니다.
开发主体自力救济: (Kāifā zhǔtǐ zìlì jiùjì:) 개발 주체의 자력 구제:
拓宽融资渠道: 引入投资人、资产证券化、绿色金融工具（如碳汇质押贷款）。 (Tuòkuān róngzī qúdào: yǐnrù tóuzī rén, zīchǎn zhèngquàn huà, lǜsè jīnróng gōngjù (rú tànhuì zhíyā dàikuǎn).) 자금 조달 채널 확대: 투자자, 자산 유동화 증권, 녹색 금융 상품(예: 탄소 배출권 담보 대출)을 도입합니다.
调整开发安排: 采用分期建设、验收、运营，减轻资金压力，提前产生收益。 (Tiáozhěng kāifā ānpái: cǎiyòng fēnqī jiànshè, yànshōu, yùnyíng, jiǎnqīng zī jīn yālì, tíqián chǎnshēng shōuyì.) 개발 계획 조정: 단계별 건설, 검수, 운영을 통해 자금 압박을 줄이고 조기에 수익을 창출합니다.
整改违规问题: 合法合规处理非法用地、违规建设，例如通过租赁闲置宅基地、集体经营성建设用地入市、承包农用地等。 (Zhěnggǎi wéiguī wèntí: héfǎ héguī chǔlǐ fēifǎ yòngdì, wéiguī jiànshè, lìrú tōngguò zūlìn xiánzhì zháijīdì, jítǐ jīngyíngxìng jiànshè yòngdì rùshì, chéngbāo nóngyòngdì děng.) 규정 위반 문제 개선: 불법 토지 사용, 규정 위반 건설 등을 합법적이고 규정을 준수하여 처리합니다. 예를 들어, 유휴 주택 부지 임대, 집단 경영 건설 용지의 시장 진입, 농지 계약 등을 통해 해결합니다.
探寻并购重组机会: 引入战略投资者、资产剥离、债务重组、资源整合（如将重资产出售转为轻资产运营）。(Tànxún bìnggòu chóngzǔ jīhuì: yǐnrù zhànlüè tóuzī rén, zīchǎn bōlí, zhàiwù chóngzǔ, zīyuán zhěnghé (rú jiāng zhòng zīchǎn chūshòu zhuǎn wéi qīng zīchǎn yùnyíng).) 인수합병 및 재조직 기회 모색: 전략적 투자자 도입, 자산 분할, 부채 재조정, 자원 통합(예: 중(重)자산 매각 후 경(輕)자산 운영으로 전환)을 추진합니다.
司法主导下的纾困策略: (Sīfǎ zhǔdǎo xià de shū kùn cèlüè:) 사법 주도의 난항 해소 전략:
破产重整: 对于具备重整价值的困境项目，通过破产重整程序协调各方利益，进行债务重组、资产优化，实现项目再生。 (Pòchǎn chóngzhěng: duìyú jùbèi chóngzhěng jiàzhí de kùnjìng xiàngmù, tōngguò pòchǎn chóngzhěng chéngxù xiétiáo gè fāng lìyì, jìnxíng zhàiwù chóngzǔ, zīchǎn yōuhuà, shíxiàn xiàngmù zàishēng.) 파산 재건: 재건 가치가 있는 난항 프로젝트에 대해 파산 재건 절차를 통해 각 당사자의 이익을 조정하고, 부채 재조정 및 자산 최적화를 진행하여 프로젝트를 다시 살립니다.
文旅地产转型发展创新趋势: (Wén lǚ dìchǎn zhuǎnxíng fāzhǎn chuàngxīn qūshì:) 문화 관광 부동산의 혁신적 발전 추세:
融合新兴经济业态: (Rónghé xīnxīng jīngjì yètài:) 신흥 경제 형태와 융합:
首发经济: 吸引品牌首次发布新品、服务，带动消费升级。 (Shǒu fā jīngjì: xīyǐn pǐnpái shǒu cì fābù xīn pǐn, fúwù, dàidòng xiāofèi shēngjí.) 첫 출시 경제: 브랜드가 신제품이나 서비스를 처음으로 출시하도록 유도하여 소비의 질을 높입니다.
低空经济: 开发高空俯瞰、智能接驳、光影艺术等体验。 (Dī kōng jīngjì: kāifā gāokōng fǔkàn, zhìnéng jiēbó, guāngyǐng yìshù děng tǐyàn.) 저고도 경제: 고공 조망, 스마트 연결, 빛과 그림자 예술 등 체험을 개발합니다.
银发经济: 锚定老年客群需求，提供康养、文化娱乐等服务。 (Yínfā jīngjì: máodìng lǎonián kèqún xūqiú, tígōng kāngyǎng, wénhuà yúlè děng fúwù.) 실버 경제: 노년층 고객의 요구를 파악하여 건강 관리, 문화 오락 등 서비스를 제공합니다.
平台经济: 搭建线上平台，利用大数据精准营销，实现“线上种草-线下消费”。 (Píngtái jīngjì: dājiàn xiànshàng píngtái, lìyòng dà shùjù jīngzhǔn yíngxiāo, shíxiàn “xiànshàng zhǒng cǎo - xiànxià xiāofèi”.) 플랫폼 경제: 온라인 플랫폼을 구축하고 빅데이터를 활용한 정밀 마케팅을 통해 '온라인 추천 - 오프라인 소비'를 실현합니다.
回归文化本源: 深入挖掘本地文化基因、地域民俗传统、历史遗迹，避免同质化。 (Huíguī wénhuà běnyuán: shēnrù wājué běndì wénhuà jīyīn, dìyù mínsú chuántǒng, lìshǐ yíjì, bìmiǎn tóng zhì huà.) 문화의 본질로 돌아가기: 지역의 문화적 유전자, 민속 전통, 역사 유적을 깊이 발굴하여 동질화를 피합니다.
优化管理与追责: 建立健全管理体制，强化责任追究，限制政府权力，尊重市场规律。 (Yōuhuà guǎnlǐ yǔ zhuīzé: jiànlì jiànquán guǎnlǐ tǐzhì, qiánghuà zérèn zhuījiū, xiànzhì zhèngfǔ quánlì, zūnzhòng shìchǎng guīlǜ.) 관리 및 책임 추궁 최적화: 건전한 관리 시스템을 구축하고 책임 추궁을 강화하며, 정부의 권력을 제한하고 시장의 법칙을 존중합니다.
小测验 (10 道短文题) (Xiǎo cèyàn (shí dào duǎnwén tí)) 소규모 퀴즈 (10개 단문 문제)
请用2-3句话简要回答以下问题。 (Qǐng yòng liǎng sān jù huà jiǎnyào huídá yǐxià wèntí.) 다음 질문에 2-3문장으로 간략하게 답하시오.
什么是中国近年出现的“古镇风”及其主要后果？ (Shénme shì Zhōngguó jìnnián chūxiàn de “gǔ zhèn fēng” jí qí zhǔyào hòuguǒ?) 최근 중국에서 나타난 '고대 마을 열풍'은 무엇이며 그 주요 결과는 무엇입니까?
什么是中国近年出现的“古镇风”及其主要后果？ (Shénme shì Zhōngguó jìnnián chūxiàn de “gǔ zhèn fēng” jí qí zhǔyào hòuguǒ?) 최근 중국에서 나타난 '고대 마을 열풍'은 무엇이며 그 주요 결과는 무엇입니까?
中国近年出现的“古镇风”是指各地投入巨资兴建仿古城、古镇的热潮。 (Zhōngguó jìnnián chūxiàn de “gǔ zhèn fēng” shì zhǐ gèdì tóurù jùzī xīngjiàn fǎnggǔ chéng, gǔ zhèn de rècháo.) 최근 중국에서 나타난 '고대 마을 열풍'은 각 지역에서 거액을 투자하여 고대 도시와 마을을 모방해 건설하는 열풍을 의미합니다.
其主要后果是许多项目因缺乏游客而荒废，沦为一座座“鬼城”，造成巨大资源浪费和地方债务。 (Qí zhǔyào hòuguǒ shì xǔduō xiàngmù yīn quēfá yóukè ér huāngfèi, lúnwéi yīzuòzuò “guǐ chéng”, zàochéng jùdà zīyuán làngfèi hé dìfāng zhàiwù.) 주요 결과는 많은 프로젝트가 관광객 부족으로 황폐화되어 '유령 도시'로 전락하고, 막대한 자원 낭비와 지방 부채를 초래하는 것입니다.
请列举两个文中提及的沦为“鬼城”的古镇案例，并简述其投资规模和现状。 (Qǐng lièjǔ liǎng gè wén zhōng tíjí de lúnwéi “guǐ chéng” de gǔ zhèn ànlì, bìng jiǎnshù qí tóuzī guīmó hé xiànzhuàng.) 본문에 언급된 '유령 도시'로 전락한 고대 마을 사례 두 가지를 들고, 그 투자 규모와 현황을 간략하게 설명하시오.
例如，成都“龙潭水乡”投资超过20亿元，开业仅三年就成了无人问津的“鬼城”。 (Lìrú, Chéngdū “Lóngtán shuǐxiāng” tóuzī chāoguò èrshí yì yuán, kāiyè jǐn sān nián jiù chéngle wú rén wèn jīn de “guǐ chéng”.) 예를 들어, 청두 '롱탄 수향'은 20억 위안 이상을 투자했지만, 개업한 지 3년 만에 찾는 이 없는 '유령 도시'가 되었습니다.
常德桃花源古镇投资50亿元，完工不到一年就濒临破产，很多商户撤离，房屋空置长满杂草。 (Chángdé Táohuāyuán gǔ zhèn tóuzī wǔshí yì yuán, wángōng bùdào yī nián jiù bīnlín pòchǎn, hěnduō shānghù chèlí, fángwū kōngzhì cháng mǎn zá cǎo.) 창더 타오화위안 고대 마을은 50억 위안을 투자했으나 완공된 지 1년도 채 되지 않아 파산 직전에 놓였고, 많은 상점들이 철수했으며 건물은 비어 잡초만 무성했습니다.
정치적 치적 프로젝트는 중국 체제하에서 왜곡된 정치적 성과 추구의 산물입니다. (Zhèngjì gōngchéng shì Zhōngguó tǐzhì xià wēiqū de zhèngzhì chéngguǒ zhuīqiú de sǎn wù.) 정치적 치적 프로젝트는 중국 체제하에서 왜곡된 정치적 성과 추구의 산물입니다.
지방 정부가 GDP 성장과 '보여주기식' 프로젝트를 맹목적으로 추구하며 시장 원칙과 실제 수요를 무시하고 문화 관광 프로젝트를 추진했기 때문에, 이 프로젝트들은 경제적 타당성이 낮아 결국 거액의 투자가 무의미해지고 미완성으로 남게 됩니다. (Dìfāng zhèngfǔ mángmù zhuīqiú GDP zēngzhǎng hé “miànzi gōngchéng”, hūshì shìchǎng yuánzé hé shíjì xūqiú, tuījìn wénlǚ xiàngmù, yǐn cǐ, zhèxiē xiàngmù jīngjì kěxíngxìng dī, zuìzhōng jù'é de tóuzī biàn chéng wúyìyì, chéng wéi làn wěi.) 지방 정부가 GDP 성장과 '보여주기식' 프로젝트를 맹목적으로 추구하며 시장 원칙과 실제 수요를 무시하고 문화 관광 프로젝트를 추진했기 때문에, 이 프로젝트들은 경제적 타당성이 낮아 결국 거액의 투자가 무의미해지고 미완성으로 남게 됩니다.
“천 편 일률적인 마을” 현상은 구체적으로 무엇을 의미합니까? 이것이 고대 마을 관광 산업에 어떤 부정적인 영향을 미쳤습니까? (Qiān zhèn yī miàn” xiànxiàng jùtǐ zhǐ shénme? Tā duì gǔ zhèn lǚyóu yè zàochéngle zěnyàng de fùmiàn yǐngxiǎng?) '천 편 일률적인 마을' 현상은 구체적으로 무엇을 의미합니까? 이것이 고대 마을 관광 산업에 어떤 부정적인 영향을 미쳤습니까?
“천 편 일률적인 마을”은 각 지역에 건설된 고대 마을의 옛 거리와 골목이 동질화가 심해 독특함과 문화적 내포성이 부족하다는 것을 의미합니다. (Qiān zhèn yī miàn” shì zhǐ gèdì xīngjiàn de gǔ zhèn fǎnggǔ jiē xiàng tóng zhì huà yánzhòng, quēfá dú tè xìng hé wénhuà nèihán.) '천 편 일률적인 마을'은 각 지역에 건설된 고대 마을의 옛 거리와 골목이 동질화가 심해 독특함과 문화적 내포성이 부족하다는 것을 의미합니다.
이는 관광객들이 경험을 좋지 않게 느끼고, 관광지가 비슷하다고 여기게 하여 흥미를 잃게 함으로써 많은 고대 마을을 찾는 이가 없게 만들고 그 쇠퇴를 가속화합니다. (Zhè dǎozhì yóukè tǐyàn gǎn bù jiā, gǎndào jǐngdiǎn lèitóng, jìn'ér shīqù xìngqù, shǐ xǔduō gǔ zhèn wú rén wèn jīn, jiāsù qí shuāiluò.) 이는 관광객들이 경험을 좋지 않게 느끼고, 관광지가 비슷하다고 여기게 하여 흥미를 잃게 함으로써 많은 고대 마을을 찾는 이가 없게 만들고 그 쇠퇴를 가속화합니다.
문화 관광 프로젝트 외에, 본문에서 언급된 대형 미완성 건축물의 다른 유형은 무엇입니까? 한 가지 예를 드시오. (Chúle wén lǚ xiàngmù, wénzhāng zhōng hái tí dàole nǎxiē dàxíng làn wěi jiànzhú lèixíng? Qǐng jǔ yīgè lìzi.) 문화 관광 프로젝트 외에, 본문에서 언급된 대형 미완성 건축물의 다른 유형은 무엇입니까? 한 가지 예를 드시오.
문화 관광 프로젝트 외에, 본문에서는 고층 빌딩(예: 창사 스카이 시티, 톈진 골드윈 117 빌딩)과 대형 놀이공원(예: 화이난 최고신주 환락원) 등 대형 미완성 건축물 유형을 언급했습니다. (Chúle wén lǚ xiàngmù, wénzhāng hái tí dàole mótiān dàlóu (rú Chángshā tiānkōng chéngshì, Tiānjīn gāoyín yīyīqī dàshà) hé dàxíng yóulèyuán (rú Huáinán zhì gāo shénzhōu huānlè yuán) děng dàxíng làn wěi jiànzhú lèixíng.) 문화 관광 프로젝트 외에, 본문에서는 고층 빌딩(예: 창사 스카이 시티, 톈진 골드윈 117 빌딩)과 대형 놀이공원(예: 화이난 최고신주 환락원) 등 대형 미완성 건축물 유형을 언급했습니다.
문화 관광 부동산 프로젝트의 자금 조달이 취약한 주요 원인은 무엇입니까? (Wénhuà guānguāng bùdòngchǎn xiàngmù de zī jīn liàn cuìruò de zhǔyào yuányīn shì shénme?) 문화 관광 부동산 프로젝트의 자금 조달이 취약한 주요 원인은 무엇입니까?
문관광 부동산 프로젝트의 자금 조달이 취약한 주요 원인은 막대한 투자 규모와 긴 운영 주기, 느린 수익 회수 때문입니다. (Wén lǚ dìchǎn xiàngmù de zī jīn liàn cuìruò de zhǔyào yuányīn shì qí jù dà de tóuzī guīmó, cháng de yùnyíng zhōuqí yǐjí màn sù de tóuzī huíbào.) 문화 관광 부동산 프로젝트의 자금 조달이 취약한 주요 원인은 막대한 투자 규모와 긴 운영 주기, 느린 수익 회수 때문입니다.
대부분의 개발 자금이 은행 신용 대출과 부대 주택의 선분양 회수에 과도하게 의존하고 있어, 부동산 시장이 하락하거나 예상 수익에 미치지 못할 때 자금 조달이 쉽게 끊어지게 됩니다. (Dàn ér, dàbùfèn de kāifā zī jīn guòdù yīlài yínháng xìnyòng dàikuǎn hé pèitào zhùzhái de yùshòu huí kuǎn, zài fángdìchǎn shìchǎng xiàxíng huò shōurù bù dá yùqí shí, zī jīn liàn jí yì duànliè.) 또한, 대부분의 개발 자금이 은행 신용 대출과 부대 주택의 선분양 회수에 과도하게 의존하고 있어, 부동산 시장이 하락하거나 예상 수익에 미치지 못할 때 자금 조달이 쉽게 끊어지게 됩니다.
본문에서 언급된 두산현이 맹목적인 차입으로 인해 막대한 부채를 지게 된 것은 구체적으로 어떤 데이터로 나타났습니까? (Wénzhāng zhōng tí dàole Dúshān xiàn yīn mángmù jǔ zhài dǎozhì jù'é fùzhài, zhè jùtǐ tǐxiàn zài nǎxiē shùjù shàng?) 본문에서 언급된 두산현이 맹목적인 차입으로 인해 막대한 부채를 지게 된 것은 구체적으로 어떤 데이터로 나타났습니까?
본문에서는 두산현의 전 현 위원회 서기 판즈리(潘志立) 재임 기간 동안 맹목적인 차입으로 부채가 400억 위안 이상에 달했다고 언급했습니다. (Běnwén zhōng tí dàole Dúshān xiàn de qián xiàn wěiyuánhuì shūjì Pān Zhìlì zàirèn qíjiān, mángmù jǔzhài dǎozhì fùzhài gāodá sìbǎi yì yuán yǐshàng.) 본문에서는 두산현의 전 현 위원회 서기 판즈리(潘志立) 재임 기간 동안 맹목적인 차입으로 부채가 400억 위안 이상에 달했다고 언급했습니다.
2018년 말 기준으로 두산현의 호적 인구는 약 35.6만 명이었고, 1인당 부채는 11.2만 위안에 달했습니다. (Èr líng yī bā nián mò wéi zhǐ, Dúshān xiàn de húkǒu rénkǒu yuē sānshíwǔ diǎn liù wàn rén, měi rén fùzhài gāodá shíyī diǎn èr wàn yuán.) 2018년 말 기준으로 두산현의 호적 인구는 약 35.6만 명이었고, 1인당 부채는 11.2만 위안에 달했습니다.
정부는 금융 기관이 난항 해소를 위한 특별 신용 대출 자금을 제공하도록 유도하고, 산업 난항 해소 기금을 설립할 수 있습니다. (Zhèngfǔ kěyǐ yǐndǎo jīnróng jīgòu tígōng shū kùn zhuānxiàng xìndài zī jīn, bìng shèlì chǎnyè shū kùn jījīn.) 정부는 금융 기관이 난항 해소를 위한 특별 신용 대출 자금을 제공하도록 유도하고, 산업 난항 해소 기금을 설립할 수 있습니다.
또한, 정부가 주도하여 프로젝트의 계획 용도를 조정하고, 유휴 자산을 인재 아파트나 과학 기술관 등으로 개조하도록 도울 수도 있습니다. (Cǐwài, zhèngfǔ kěyǐ zhǔdǎo tiáozhěng xiàngmù guīhuà yòngtú, bǎ yóuyú zīchǎn gǎizào chéng réncái gōngyù huò kējì guǎn děng.) 또한, 정부가 주도하여 프로젝트의 계획 용도를 조정하고, 유휴 자산을 인재 아파트나 과학 기술관 등으로 개조하도록 도울 수도 있습니다.
개발 주체가 스스로 난항 프로젝트를 활성화하기 위한 구체적인 방법에는 어떤 것들이 있습니까? (Kāifā zhǔtǐ zìlì jiùjì pán huó kùnjìng xiàngmù yǒu nǎxiē jùtǐ tújìng?) 개발 주체가 스스로 난항 프로젝트를 활성화하기 위한 구체적인 방법에는 어떤 것들이 있습니까?
개발 주체는 자금 조달 채널을 확대하고(예: 투자자 도입, 자산 증권화), 프로젝트 개발 계획을 조정(예: 단계별 건설 및 운영)하며, 규정 위반 문제를 개선하고, 인수합병 및 재조정 기회를 모색하는 등 여러 가지 방법을 통해 자력으로 프로젝트를 활성화할 수 있습니다. (Kāifā zhǔtǐ kěyǐ tōngguò tuòkuān róngzī qúdào (rú yǐnrù tóuzī rén, zīchǎn zhèngquàn huà), tiáozhěng xiàngmù kāifā ānpái (rú cǎiyòng fēnqī jiànshè hé yùnyíng), zhěnggǎi wéiguī wèntí, yǐjí tànxún bìnggòu chóngzǔ jīhuì děng duōzhǒng fāngshì lái zìlì jiùjì, pán huó xiàngmù.)개발 주체는 자금 조달 채널을 확대하고(예: 투자자 도입, 자산 증권화), 프로젝트 개발 계획을 조정(예: 단계별 건설 및 운영)하며, 규정 위반 문제를 개선하고, 인수합병 및 재조정 기회를 모색하는 등 여러 가지 방법을 통해 자력으로 프로젝트를 활성화할 수 있습니다.
개발 주체는 자력으로 난항 프로젝트를 활성화하기 위해 다양한 방법을 사용할 수 있습니다.
개발 주체 자력 구제 방법
- 자금 조달 채널 확대: 투자자를 유치하거나, 자산 유동화 증권(ABS), 공모 리츠(REITs) 같은 금융 상품을 활용해 자산의 유동성을 높일 수 있습니다. 또한, 탄소 배출권 담보 대출과 같은 녹색 금융 도구를 도입하여 새로운 자금원을 확보할 수 있습니다.
- 개발 계획 조정: 프로젝트를 단계적으로 건설, 검수, 운영하는 방식을 채택하여 초기 자금 부담을 줄이고, 시장 변화에 맞춰 계획을 조정하면서 일부 구간에서 조기에 수익을 창출할 수 있습니다.
- 규정 위반 문제 개선: 불법적인 토지 사용이나 규정 위반 건설 등 프로젝트 중단 원인이 된 근본적인 문제를 해결해야 합니다. 유휴 부지를 임대하거나, 집단 경영 건설 용지 사용권을 확보하는 등 합법적인 방식으로 문제를 해결해야 합니다.
- 인수합병 및 재조정 기회 모색:
- 경자산 운영 전환: 프로젝트의 중(重)자산을 매각하고, 브랜드 사용권과 운영 관리권만 보유하는 경(輕)자산 모델로 전환하여 재무 위험을 줄일 수 있습니다.
- 전략적 투자자 유치: 부채 상환 기간 연장이나 부채를 주식으로 전환하는 등 '부채 재조정'을 통해 부채 부담을 완화하고, 외부 투자자를 유치하여 프로젝트를 정상화할 수 있습니다.
- 자원 통합: 여러 자산을 통합하여 규모의 경제를 실현하고 운영 효율성을 높일 수 있습니다.
'저고도 경제'와 '실버 경제'는 어떻게 문화 관광 부동산의 전환 및 발전의 새로운 추세로 여겨집니까? '저고도 경제'와 '실버 경제'는 어떻게 문화 관광 부동산의 전환 및 발전의 새로운 추세로 여겨집니까?
'저고도 경제'와 '실버 경제'는 문화 관광 부동산 프로젝트에 차별화된 사업 경로와 안정적인 고객 기반을 제공함으로써 전환 및 발전의 새로운 추세로 여겨집니다. '저고도 경제'는 고공 조망이나 스마트 연결 같은 경험을 통해 새로운 관광 경험을 창출하며, '실버 경제'는 고령층 고객의 건강 관리, 문화, 관광 수요를 공략해 안정적인 고객층을 확보할 수 있습니다. 이 두 가지는 모두 기존의 획일화된 프로젝트와 차별점을 두어 상업적 가치와 정책적 가치를 동시에 높일 수 있습니다.
'저고도 경제'와 '실버 경제'는 어떻게 문화 관광 부동산의 전환 및 발전의 새로운 추세로 여겨집니까? (Dī kōng jīngjì” hé “yín fà jīngjì” rúhé bèi shì wéi wén lǚ dìchǎn zhuǎnxíng fāzhǎn de xīn qūshì?) '저고도 경제'와 '실버 경제'는 어떻게 문화 관광 부동산의 전환 및 발전의 새로운 추세로 여겨집니까?
'저고도 경제'는 고공 조망, 스마트 연결 등으로 완전히 새로운 문화 관광 경험을 창출하고, '실버 경제'는 고령층의 건강 관리, 문화, 관광 수요를 공략합니다. 이 둘은 모두 문화 관광 부동산 프로젝트에 차별화된 경로와 안정적인 고객층을 제공하여 상업적, 정책적 이중 가치를 가져옵니다.
'저고도 경제'와 '실버 경제'는 어떻게 문화 관광 부동산의 전환 및 발전의 새로운 추세로 여겨집니까? (Dī kōng jīngjì” hé “yín fà jīngjì” rúhé bèi shì wéi wén lǚ dìchǎn zhuǎnxíng fāzhǎn de xīn qūshì?) '저고도 경제'와 '실버 경제'는 어떻게 문화 관광 부동산의 전환 및 발전의 새로운 추세로 여겨집니까?
'저고도 경제'와 '실버 경제'는 문화 관광 부동산 프로젝트에 차별화된 사업 경로와 안정적인 고객 기반을 제공하여 전환 및 발전의 새로운 추세로 여겨집니다. '저고도 경제'는 고공 조망이나 스마트 연결 같은 새로운 경험을 통해 관광 프로젝트에 새로운 활력을 불어넣고, '실버 경제'는 고령층 고객의 건강 관리, 문화, 관광 수요를 공략해 안정적인 고객층을 확보할 수 있습니다. 이러한 새로운 경제 형태와의 융합은 기존의 획일화된 프로젝트와 차별점을 두어 상업적 가치와 정책적 가치를 동시에 높일 수 있습니다.
개발 주체는 자력으로 난항 프로젝트를 활성화하기 위해 다양한 방법을 사용할 수 있습니다.
小测验答案 (Xiǎo cèyàn dá'àn)
소규모 퀴즈 정답
1. 中国近年出现的“古镇风”是指各地投入巨资兴建仿古城、古镇的热潮。其主要后果是许多项目因缺乏游客而荒废，沦为一座座“鬼城”，造成巨大资源浪费和地方债务。 (Zhōngguó jìnnián chūxiàn de “gǔ zhèn fēng” shì zhǐ gèdì tóurù jùzī xīngjiàn fǎnggǔ chéng, gǔ zhèn de rècháo. Qí zhǔyào hòuguǒ shì xǔduō xiàngmù yīn quēfá yóukè ér huāngfèi, lúnwéi yīzuòzuò “guǐ chéng”, zàochéng jùdà zīyuán làngfèi hé dìfāng zhàiwù.)
최근 중국에서 나타난 '고대 마을 열풍'은 각 지역에서 거액을 투자하여 고대 도시와 마을을 모방해 건설하는 열풍을 의미합니다. 그 주요 결과는 많은 프로젝트가 관광객 부족으로 황폐화되어 '유령 도시'로 전락하고, 막대한 자원 낭비와 지방 부채를 초래하는 것입니다.
2. 例如，成都“龙潭水乡”投资超过20亿元，开业仅三年就成了无人问津的“鬼城”。常德桃花源古镇投资50亿元，完工不到一年就濒临破产，很多商户撤离，房屋空置长满杂草。 (Lìrú, Chéngdū “Lóngtán shuǐxiāng” tóuzī chāoguò èrshí yì yuán, kāiyè jǐn sān nián jiù chéngle wú rén wèn jīn de “guǐ chéng”. Chángdé Táohuāyuán gǔ zhèn tóuzī wǔshí yì yuán, wángōng bùdào yī nián jiù bīnlín pòchǎn, hěnduō shānghù chèlí, fángwū kōngzhì cháng mǎn zá cǎo.) 예를 들어, 청두 '롱탄 수향'은 20억 위안 이상을 투자했지만, 개업한 지 3년 만에 찾는 이 없는 '유령 도시'가 되었습니다. 창더 타오화위안 고대 마을은 50억 위안을 투자했으나 완공된 지 1년도 채 되지 않아 파산 직전에 놓였고, 많은 상점들이 철수했으며 건물은 비어 잡초만 무성했습니다.
3. 政绩工程是中共体制下政绩观扭曲的产物，地方政府为了追求GDP增长和“面子工程”而盲目上马文旅项目。这些项目是政治产物而非市场产物，经济可行性差，导致投资巨大却无人问津，最终烂尾。 (Zhèngjì gōngchéng shì Zhōnggòng tǐzhì xià zhèngjì guān niǔqū de chǎnwù, dìfāng zhèngfǔ wèile zhuīqiú GDP zēngzhǎng hé “miànzi gōngchéng” ér mángmù shàngmǎ wénlǚ xiàngmù. Zhèxiē xiàngmù shì zhèngzhì chǎnwù ér fēi shìchǎng chǎnwù, jīngjì kěxíngxìng chà, dǎozhì tóuzī jùdà què wú rén wèn jīn, zuìzhōng làn wěi.) 정치적 치적 프로젝트는 공산당 체제하에서 왜곡된 정치적 성과 추구의 산물이며, 지방 정부가 GDP 성장과 '보여주기식 공사'를 위해 맹목적으로 문화 관광 프로젝트를 추진한 것입니다. 이러한 프로젝트는 정치적 산물이지 시장의 산물이 아니므로 경제적 타당성이 낮아 막대한 투자가 이루어졌음에도 불구하고 찾는 이가 없어 결국 미완성으로 남게 됩니다.
4. “千镇一面”是指各地兴建的古镇仿古街巷同质化严重，缺乏独特性和文化内涵。这导致游客体验感不佳，感到景点雷同，进而失去兴趣，使许多古镇无人问津，加速其衰落。 (Qiān zhèn yī miàn” shì zhǐ gèdì xīngjiàn de gǔ zhèn fǎnggǔ jiē xiàng tóng zhì huà yánzhòng, quēfá dú tè xìng hé wénhuà nèihán. Zhè dǎozhì yóukè tǐyàn gǎn bù jiā, gǎndào jǐngdiǎn lèitóng, jìn'ér shīqù xìngqù, shǐ xǔduō gǔ zhèn wú rén wèn jīn, jiāsù qí shuāiluò.)'천 편 일률적인 마을'은 각 지역에 건설된 고대 마을의 옛 거리와 골목이 심각하게 동질화되어 독특함과 문화적 내포성이 부족하다는 것을 의미합니다. 이로 인해 관광객들은 경험이 좋지 않다고 느끼고 관광지가 비슷하다고 여기게 되어 흥미를 잃게 함으로써 많은 고대 마을을 찾는 이가 없게 만들고 그 쇠퇴를 가속화합니다.
5. 除了文旅项目，文章还提到了摩天大楼（如长沙天空城市、天津高银117大厦）和大型游乐园（如淮南至高神州欢乐园）等大型烂尾建筑类型。 (Chúle wén lǚ xiàngmù, wénzhāng hái tí dàole mótiān dàlóu (rú Chángshā tiānkōng chéngshì, Tiānjīn gāoyín yīyīqī dàshà) hé dàxíng yóulèyuán (rú Huáinán zhì gāo shénzhōu huānlè yuán) děng dàxíng làn wěi jiànzhú lèixíng.) 문화 관광 프로젝트 외에, 본문에서는 고층 빌딩(예: 창사 스카이 시티, 톈진 골드윈 117 빌딩)과 대형 놀이공원(예: 화이난 최고신주 환락원) 등 대형 미완성 건축물 유형을 언급했습니다.
6. 文旅地产项目资金链脆弱的主要原因是其投资规模大、运营周期长、回报速度慢，且大部分开发资金过度依赖银行信贷和配套住宅的预售回款。在房地产市场调整或营收不达预期时，资金链极易断裂。 (Wén lǚ dìchǎn xiàngmù zī jīn liàn cuìruò de zhǔyào yuányīn shì qí tóuzī guīmó dà, yùnyíng zhōuqí cháng, huíbào sùdù màn, qiě dàbùfèn kāifā zī jīn guòdù yīlài yínháng xìndài hé pèitào zhùzhái de yùshòu huí kuǎn. Zài fángdìchǎn shìchǎng tiáozhěng huò yíngshōu bù dá yùqí shí, zī jīn liàn jí yì duànliè.) 문화 관광 부동산 프로젝트의 자금 조달이 취약한 주요 원인은 막대한 투자 규모, 긴 운영 주기, 느린 수익 회수 때문이며, 대부분의 개발 자금이 은행 신용 대출과 부대 주택의 선분양 회수에 과도하게 의존하고 있기 때문입니다. 부동산 시장이 조정되거나 예상 수익에 미치지 못할 때 자금 조달이 쉽게 끊어지게 됩니다.
7. 본문에서 언급된 두산현이 맹목적인 차입으로 인해 막대한 부채를 지게 된 것은 구체적으로 어떤 데이터로 나타났습니까? (Wénzhāng zhōng tí dàole Dúshān xiàn yīn mángmù jǔ zhài dǎozhì jù'é fùzhài, zhè jùtǐ tǐxiàn zài nǎxiē shùjù shàng?) 본문에서 언급된 두산현이 맹목적인 차입으로 인해 막대한 부채를 지게 된 것은 구체적으로 어떤 데이터로 나타났습니까?
두산현은 전 현 위원회 서기 판즈리(潘志立) 재임 기간 동안 맹목적인 차입으로 부채가 400억 위안 이상에 달했습니다. 2018년 말 기준으로 두산현의 호적 인구는 약 35.6만 명이었고, 1인당 부채는 11.2만 위안에 달했습니다. (Dúshān xiàn zài yuán xiànwěi shūjì Pān Zhìlì rènqí nèi, mángmù jǔzhài dǎozhì zhàiwù gāodá sìbǎi duō yì yuán. Jiézhì èr líng yī bā nián mò, Dúshān xiàn hùjí rénkǒu yuē sānshíwǔ diǎn liù wàn rén, rénjūn fùzhài gāodá shíyī diǎn èr wàn yuán.) 두산현은 전 현 위원회 서기 판즈리(潘志立) 재임 기간 동안 맹목적인 차입으로 부채가 400억 위안 이상에 달했습니다. 2018년 말 기준으로 두산현의 호적 인구는 약 35.6만 명이었고, 1인당 부채는 11.2만 위안에 달했습니다.
8. 문화 관광 부동산 난항 프로젝트에 대해 정부가 어떤 방식으로 지원과 지도를 할 수 있습니까? (Wénlǚ dìchǎn nàn háng xiàngmù duìyú, zhèngfǔ kěyǐ yǐ hézhǒng fāngshì jìnxíng zhīyuán hé zhǐdǎo?) 문화 관광 부동산 난항 프로젝트에 대해 정부가 어떤 방식으로 지원과 지도를 할 수 있습니까?
정부는 금융 지원과 계획 조정을 통해 난항 프로젝트를 도울 수 있습니다. 금융 지원은 난항 해소를 위한 특별 신용 대출 자금을 제공하고 산업 난항 해소 기금을 설립하는 것을 포함하며, 계획 조정은 프로젝트 용도 조정을 주도하여 유휴 자산을 인재 아파트, 과학 기술관 등으로 개조하는 것입니다. (Zhèngfǔ kěyǐ tōngguò jīnróng zhīchí hé guīhuà tiáozhěng lái bāngzhù kùnjìng xiàngmù. Jīnróng zhīchí bāokuò yǐndǎo jīnróng jīgòu tígōng shū kùn zhuānxiàng xìndài zī jīn hé shèlì chǎnyè shū kùn jījīn. Guīhuà tiáozhěng zé shì zhǔdǎo tiáozhěng xiàngmù yòngtú, jiāng xiánzhì zīchǎn gǎizào wéi réncái gōngyù, kējì guǎn děng.) 정부는 금융 지원과 계획 조정을 통해 난항 프로젝트를 도울 수 있습니다. 금융 지원은 난항 해소를 위한 특별 신용 대출 자금을 제공하고 산업 난항 해소 기금을 설립하는 것을 포함하며, 계획 조정은 프로젝트 용도 조정을 주도하여 유휴 자산을 인재 아파트, 과학 기술관 등으로 개조하는 것입니다.
9. 개발 주체가 스스로 난항 프로젝트를 활성화하기 위한 구체적인 방법에는 어떤 것들이 있습니까? (Kāifā zhǔtǐ zìlì jiùjì pán huó kùnjìng xiàngmù yǒu nǎxiē jùtǐ tújìng?) 개발 주체가 스스로 난항 프로젝트를 활성화하기 위한 구체적인 방법에는 어떤 것들이 있습니까?
개발 주체는 자금 조달 채널을 확대하고(예: 투자자 도입, 자산 증권화), 개발 계획을 조정하며(예: 단계별 건설), 규정 위반 문제를 개선하고, 인수합병 및 재조정 기회를 모색하는 등 다양한 방법을 통해 스스로 구제할 수 있습니다. (Kāifā zhǔtǐ kěyǐ tōngguò tuòkuān róngzī qúdào (rú yǐnrù tóuzī rén, zīchǎn zhèngquàn huà), tiáozhěng kāifā ānpái (rú fēnqī jiànshè), zhěnggǎi wéiguī wèntí yǐjí tànxún bìnggòu chóngzǔ jīhuì děng tújìng lái zìlì jiùjì.) 개발 주체는 자금 조달 채널을 확대하고(예: 투자자 도입, 자산 증권화), 개발 계획을 조정하며(예: 단계별 건설), 규정 위반 문제를 개선하고, 인수합병 및 재조정 기회를 모색하는 등 다양한 방법을 통해 스스로 구제할 수 있습니다.
10. '저고도 경제'와 '실버 경제'는 어떻게 문화 관광 부동산의 전환 및 발전의 새로운 추세로 여겨집니까?(Dī kōng jīngjì” hé “yín fà jīngjì” rúhé bèi shì wéi wén lǚ dìchǎn zhuǎnxíng fāzhǎn de xīn qūshì?) '저고도 경제'와 '실버 경제'는 어떻게 문화 관광 부동산의 전환 및 발전의 새로운 추세로 여겨집니까?
'저고도 경제'와 '실버 경제'는 문화 관광 부동산 프로젝트에 차별화된 사업 경로와 안정적인 고객층을 제공합니다. 전자는 고공 조망 같은 경험을 통해 새로운 가치를 창출하고, 후자는 고령층의 건강 관리, 문화 수요를 공략하여 프로젝트의 상업적 및 정책적 가치를 동시에 높일 수 있습니다. (Dī kōng jīngjì” hé “yín fà jīngjì” wéi wén lǚ dìchǎn xiàngmù tígōngle chāyì huà sàidào hé wěndìng de kèqún. Qiánzhě tōngguò gāokōng fǔkàn děng tǐyàn chuàngzào quánxīn jiàzhí, hòuzhě máodìng lǎonián qúntǐ de kāngyǎng, wénhuà xūqiú, jūn kě tíshēng xiàngmù shāngyè hé zhèngcè shuāngchóng jiàzhí.) '저고도 경제'와 '실버 경제'는 문화 관광 부동산 프로젝트에 차별화된 사업 경로와 안정적인 고객층을 제공합니다. 전자는 고공 조망 같은 경험을 통해 새로운 가치를 창출하고, 후자는 고령층의 건강 관리, 문화 수요를 공략하여 프로젝트의 상업적 및 정책적 가치를 동시에 높일 수 있습니다.
中国烂尾项目研究学习指南
学习指南
本学习指南旨在帮助您深入理解中国烂尾项目，特别是文化旅游项目和房地产项目所面临的问题、原因、影响以及可能的解决策略。
核心概念
- 烂尾项目 (烂尾楼/烂尾工程/鬼城): 指已开工但因故停止建设，长期未能完工的项目，导致资源浪费、社会问题。
- 文旅地产困境项目: 指在文化旅游产业发展中，因资金链断裂、违规操作、运营同质化等问题而停工、烂尾或经营困难的项目。
- 政绩工程: 地方政府官员为了追求短期政绩和GDP增长而盲目上马的项目，往往不顾市场规律和实际需求。
- 同质化竞争 (千镇一面): 文化旅游项目缺乏独特性，相互模仿，导致内容和体验趋同，失去吸引力。
- 存量资产盘活: 通过多种金融和运营手段，将闲置、低效或有“烂尾”风险的资产重新激活，提升其价值和现金流。
主要问题与现象
- 古镇“鬼城”化: 中国多地耗资数十亿甚至上百亿兴建的古城、古镇，因缺乏游客而荒废，沦为“鬼城”。
- 案例: 成都“龙潭水乡”（投资20多亿，开业三年成鬼城），《只有峨眉山》演艺项目（投资8.19亿，连年亏损），常德桃花源古镇（投资50亿，完工不到一年濒临破产），张家界大庸古城（投资25亿，四年累亏10.8亿，日均游客不到20人），长沙铜官窑古镇（号称投资100亿，大量商铺停业成“鬼城”）。
- 大型烂尾建筑遍布: 不仅限于文旅项目，还有摩天大楼、游乐园、商业综合体等。
- 案例: 广州澳洲山庄（广州最大烂尾楼盘），长沙天空城市（计划世界第一高楼，烂尾），淮南至高神州欢乐园（号称亚洲最大游乐场，因违规用地停工），湖南江南古城（规划投资75亿，烂尾），上海黄金制地大厦（陆家嘴最贵楼盘之一，烂尾），上海五角世贸商城（投资300多亿，成空壳建筑），香山国际游艇会（建设16年未完工），独山县水司楼（投资2.56亿，独山县举债400亿），天津高银117大厦（投资600多亿，中国最高烂尾楼），阿房宫（秦朝烂尾工程）。
- 历史文化名城保护困境: 历史建筑修缮资金缺乏，法规落实难，产权人保护意愿低，过度商业化导致“假古董”泛滥。
深层原因分析
- 政绩观扭曲与GDP考核: 地方政府盲目追求GDP增长和政绩，将文旅项目和大型工程作为“面子工程”，而非市场经济产物。
- 投资决策非科学化与集权化: 缺乏科学论证和市场调研，决策权过度集中，易导致盲目举债、盲目扩张。
- 资金链脆弱与融资模式单一: 文旅地产项目投资大、周期长、回报慢，过度依赖银行信贷和住宅预售回款，在市场下行时极易断裂。
- 项目同质化与文化内核缺失: 忽视地域特色和文化底蕴的挖掘，盲目“复制粘贴”成功模式，导致“千镇一面”，缺乏吸引力。真正的古镇有“生活气息”和“活着文化”，而“假古董”则“文化虚无主义”。
- 违规操作与合规体系不健全: 非法用地、违规建设、违规运营等问题普遍，导致项目被叫停，引发法律风险和次生纠纷。
- 追责机制缺失与政府市场边界模糊: 官员任期内盲目决策，离任后无人承担责任；政府过度干预市场，既当裁判又当球员，导致项目不尊重市场规律。
影响
- 巨大资源浪费: 土地、资金、人力等投入巨大，项目烂尾导致“空壳建筑”和“城市伤疤”。
- 加剧地方政府债务风险: 盲目举债导致地方政府负债累累，如独山县人均负债11万。
- 社会矛盾与维稳压力: 烂尾项目影响居民利益，引发购房者、商户、施工方等各方纠纷。
- 损害城市形象与文旅产业发展: 劣质项目打击游客信心，影响城市文化吸引力。
盘活与解决策略
- 政府扶持与引导:金融支持: 引导金融机构提供纾困专项信贷资金，设立产业纾困基金。
- 规划调整: 主导调整项目规划用途，将闲置资产改造为人才公寓、科技馆等。
- 开发主体自力救济:拓宽融资渠道: 引入投资人、资产证券化、绿色金融工具（如碳汇质押贷款）。
- 调整开发安排: 采用分期建设、验收、运营，减轻资金压力，提前产生收益。
- 整改违规问题: 合法合规处理非法用地、违规建设，例如通过租赁闲置宅基地、集体经营性建设用地入市、承包农用地等。
- 探寻并购重组机会: 引入战略投资者、资产剥离、债务重组、资源整合（如将重资产出售转为轻资产运营）。
- 司法主导下的纾困策略:破产重整: 对于具备重整价值的困境项目，通过破产重整程序协调各方利益，进行债务重组、资产优化，实现项目再生。
- 文旅地产转型发展创新趋势:融合新兴经济业态:首发经济: 吸引品牌首次发布新品、服务，带动消费升级。
- 低空经济: 开发高空俯瞰、智能接驳、光影艺术等体验。
- 银发经济: 锚定老年客群需求，提供康养、文化娱乐等服务。
- 平台经济: 搭建线上平台，利用大数据精准营销，实现“线上种草-线下消费”。
- 回归文化本源: 深入挖掘本地文化基因、地域民俗传统、历史遗迹，避免同质化。
- 优化管理与追责: 建立健全管理体制，强化责任追究，限制政府权力，尊重市场规律。
小测验 (10 道短文题)
请用2-3句话简要回答以下问题。
- 什么是中国近年出现的“古镇风”及其主要后果？
- 请列举两个文中提及的沦为“鬼城”的古镇案例，并简述其投资规模和现状。
- “政绩工程”如何导致了文旅地产项目的烂尾？
- “千镇一面”现象具体指什么？它对古镇旅游业造成了怎样的负面影响？
- 除了文旅项目，文章中还提到了哪些大型烂尾建筑类型？请举一个例子。
- 文旅地产项目资金链脆弱的主要原因是什么？
- 文章中提到独山县因盲目举债导致巨额负债，这具体体现在哪些数据上？
- 对于文旅地产困境项目，政府可以通过哪些方式进行扶持与引导？
- 开发主体自力救济盘活困境项目有哪些具体途径？
- “低空经济”和“银发经济”如何被视为文旅地产转型发展的新趋势？
小测验答案
- 中国近年出现的“古镇风”是指各地投入巨资兴建仿古城、古镇的热潮。其主要后果是许多项目因缺乏游客而荒废，沦为一座座“鬼城”，造成巨大资源浪费和地方债务。
- 例如，成都“龙潭水乡”投资超过20亿元，开业仅三年就成了无人问津的“鬼城”。常德桃花源古镇投资50亿元，完工不到一年就濒临破产，很多商户撤离，房屋空置长满杂草。
- 政绩工程是中共体制下政绩观扭曲的产物，地方政府为了追求GDP增长和“面子工程”而盲目上马文旅项目。这些项目是政治产物而非市场产物，经济可行性差，导致投资巨大却无人问津，最终烂尾。
- “千镇一面”是指各地兴建的古镇仿古街巷同质化严重，缺乏独特性和文化内涵。这导致游客体验感不佳，感到景点雷同，进而失去兴趣，使许多古镇无人问津，加速其衰落。
- 除了文旅项目，文章还提到了摩天大楼（如长沙天空城市、天津高银117大厦）和大型游乐园（如淮南至高神州欢乐园）等大型烂尾建筑类型。
- 文旅地产项目资金链脆弱的主要原因是其投资规模大、运营周期长、回报速度慢，且大部分开发资金过度依赖银行信贷和配套住宅的预售回款。在房地产市场调整或营收不达预期时，资金链极易断裂。
- 文章提到独山县在原县委书记潘志立任期内，盲目举债导致债务高达400多亿元。截至2018年末，独山县户籍人口约35.6万人，人均负债高达11.2万元。
- 政府可以通过引导金融机构提供纾困专项信贷资金、发起并引导社会资本设立产业纾困基金，以及主导调整项目规划用途等方式，为困境项目创造有利条件。
- 开发主体可以通过拓宽融资渠道（如引入投资人、资产证券化）、调整项目开发安排（如分期建设和运营）、整改项目违规问题，以及探寻并购重组机会（如资产剥离、债务重组）等途径进行自力救济。
- “低空经济”通过高空俯瞰、智能接驳等创造全新文旅体验，而“银发经济”则锚定老年群体康养、文化、旅游需求。两者均可为文旅地产项目开辟差异化赛道和稳定的客群，带来商业和政策上的双重增值。
建议的论文题目
- 中国文旅地产“鬼城”现象的成因与影响分析：以同质化竞争和地方政绩观为视角。
- 《企业破产法》在盘活中国烂尾文旅地产项目中的作用与挑战。
- 探究地方政府债务危机与大规模烂尾工程之间的内在联系及政策应对。
- 从“千镇一面”到“文化回归”：中国古镇旅游可持续发展模式的路径探析。
- 新兴经济业态（如低空经济、银发经济）如何为中国文旅地产困境项目提供转型与盘活的新机遇？
词汇表
- 烂尾楼 (làn wěi lóu): Unfinished building/project. 指已经开工但因开发商资金不足、规划变更、工程质量问题等原因而停工，长期未能完工的建筑项目。
- 鬼城 (guǐ chéng): Ghost city/town. 指大量房屋或设施建成后无人居住或使用，形同空城的区域。在文中特指投资巨大却无人问津的古镇。
- 古镇风 (gǔ zhèn fēng): Ancient town craze. 指中国各地兴建仿古城、古镇的热潮。
- 政绩工程 (zhèng jì gōng chéng): Political achievement project. 指地方政府官员为了追求短期政治业绩和形象而盲目上马的大型项目，常不顾实际需求和市场规律。
- 同质化竞争 (tóng zhì huà jìng zhēng): Homogeneous competition. 指市场中产品或服务缺乏差异性，相互模仿，导致竞争激烈但缺乏创新。在文中特指古镇建设“千镇一面”的现象。
- 文化虚无主义 (wén huà xū wú zhǔ yì): Cultural nihilism. 指对文化缺乏敬畏，随意破坏真文物，建造“假古董”以牟利的行为，本质上是对文化价值的否定。
- 资金链断裂 (zī jīn liàn duàn liè): Capital chain rupture. 指企业或项目因资金周转不灵或缺乏后续资金支持而陷入停滞或破产的困境。
- 存量资产盘活 (cún liàng zī chǎn pán huó): Revitalization of existing assets. 指通过多种方式（如出售、重组、再开发、证券化等）将闲置、低效或有潜力的存量资产重新激活，提升其价值和流动性。
- 特许经营权 (tè xǔ jīng yíng quán): Concession right/franchise. 指政府授予企业在特定领域、特定期限内经营公共产品或服务的权利。在盘活存量资产中常被用于吸引投资。
- 破产重整 (pò chǎn chóng zhěng): Bankruptcy reorganization. 指企业在面临破产时，通过法律程序协调债权人、债务人及其他利害关系人，调整债务结构，改善经营，以求再生。
- 首发经济 (shǒu fā jīng jì): First-launch economy. 指通过吸引国内外品牌首次发布新品、新服务、新技术等，带动消费升级和产业创新的一种经济模式。
- 低空经济 (dī kōng jīng jì): Low-altitude economy. 指以民用有人驾驶和无人驾驶航空器为主，以低空飞行活动为牵引，辐射带动相关领域发展的综合性经济形态。
- 银发经济 (yín fà jīng jì): Silver economy. 指围绕老年人群体需求，提供养老服务、健康医疗、文化娱乐、旅游等产品和服务的经济领域。
- 平台经济 (píng tái jīng jì): Platform economy. 指依托数字技术和互联网平台，连接供需双方，由数据驱动、平台支撑、网络协同的新型经济系统。
- 资产证券化 (zī chǎn zhèng quàn huà): Asset securitization. 指将缺乏流动性的资产转化为可在金融市场上流通证券的过程。
- REITs (不動產投資信託基金): Real Estate Investment Trusts. 一种通过发行股份或受益凭证募集资金，投资于房地产资产的基金，收益主要来源于租金收入和房地产增值。
- CMBS (商业房地产抵押贷款支持证券): Commercial Mortgage-Backed Securities. 一种以商业房地产抵押贷款为基础资产发行的证券。
- AMC (资产管理公司): Asset Management Company. 专门从事不良资产收购、管理和处置的金融机构。
- 以物抵债 (yǐ wù dǐ zhài): Debt repayment in kind. 用实物资产而非现金来偿还债务的方式。
- 招商引资 (zhāo shāng yǐn zī): Attracting investment. 指通过提供优惠政策、改善投资环境等方式，吸引国内外企业和资金前来投资。
中国烂尾文旅项目常见问题解答
1. 为什么中国有这么多“鬼城”和烂尾文旅项目？
近年来，中国许多地方政府和企业投入巨资兴建“古城”、“古镇”及其他文旅项目，但这些项目往往因为缺乏游客而最终沦为“鬼城”或烂尾。这背后有多重原因：
- 政绩工程和盲目跟风： 地方政府为了追求GDP增长和政绩，不顾实际情况，盲目跟风兴建大量同质化的文旅项目，将其纳入GDP考核和招商引资项目。这种“政治产物而非市场经济产物”的模式导致了项目经济可行性差。
- 资金链断裂： 文旅地产项目投资规模巨大、运营周期长、回报慢，主要依赖银行信贷和配套住宅预售款。在房地产市场下行和监管收紧的背景下，单一的融资模式导致资金链脆弱，极易引发停工烂尾。
- 同质化严重与缺乏文化内涵： 许多新建的“古镇”和文旅项目缺乏真正的历史文化底蕴，只是简单复制粘贴，导致“千镇一面”。它们用现代材料仿古建筑，编造历史传说，商品和娱乐项目高度雷同（如臭豆腐、烤鱿鱼、汉服租赁、酒吧街），缺乏地方特色和“活着的文化”，无法吸引游客长期驻足。
- 违规操作和合规体系不健全： 部分项目在拿地之初就存在非法占用农田、突破生态保护红线等问题，导致项目面临行政处罚、叫停整改甚至刑事追责，从而陷入停滞。
- 重地产轻运营： 许多开发商秉持“快周转去化”的传统地产思维，过度关注建设和销售，忽视文旅项目的长期运营和文化特色打造，导致项目建成后缺乏竞争力。
2. “古镇热”是如何兴起并最终走向衰落的？
“古镇热”的兴起可以追溯到周庄和乌镇等少数成功案例。周庄在政府主导和居民参与下，通过古建筑修复和旅游开发焕发新生。乌镇则通过耗资1.2亿元人工打造，并引入戏剧节、互联网等多元业态，成功转型为知名文旅地标，年收入曾超21亿元，吸引了大量游客。这些成功模式引发了资本的跟风效应，各地争相效仿，认为可以复制成功模式赚取巨额利润。
然而，随着市场逐渐饱和，问题也浮现出来：
- 过度投资： 许多项目动辄投资数十亿甚至上百亿。
- 过度复制： 各地小镇规划趋于同质化，缺乏独特性，例如成都龙潭水乡，耗资20多亿，却因为风格混搭、缺乏本地文化深度而迅速衰落。
- 游客不足： 面对同质化的产品，游客产生审美疲劳，客流量断崖式下跌，导致商铺空置，投资者血本无归。
- 违规与腐败： 专家指出，这些项目本质上是政治产物和利益工程，涉及腐败问题，导致“一片片建筑建起来，一批批官员倒下去”。
3. 文旅地产烂尾项目给地方经济和社会带来了哪些负面影响？
文旅地产烂尾项目造成的负面影响是多方面的：
- 巨大资源浪费： 数十亿甚至数百亿的投资打了水漂，土地、建筑、劳动力等资源被闲置，成为城市的“伤疤”。例如，湖南常德桃花源古镇投资50亿元，开业不到一年就濒临破产；张家界大庸古城投资25亿元，四年累计亏损10.8亿元。
- 财政负担和债务危机： 地方政府为这些项目背负了沉重的债务，加剧了财政压力。例如，贵州独山县在原县委书记潘志立主政期间，盲目举债400多亿元，导致该贫困县人均负债高达11万元，多个融资产品出现违约。
- 损害投资者和居民利益： 许多业主投入数百万购买商铺或住房，最终却因项目烂尾而血本无归，房屋空置，无人接盘。原住民可能被迁离，生活痕迹被清除，导致社区的真实性和生活延续性被破坏。
- 营商环境恶化： 大量烂尾项目和政府的违规操作损害了地方政府的公信力和营商环境，使得外界对当地的投资前景产生疑虑。
- 文化虚无主义： 假古董、假文物的兴建破坏了真正的历史文物，欺骗了消费者和市场，推行了“文化虚无主义”。
4. 除了文旅项目，中国还有哪些大规模的烂尾建筑？
除了文旅项目，中国还存在其他类型的大规模烂尾建筑，反映了不同领域的问题：
- 住宅项目： 例如广州澳洲山庄，规划面积约1000亩，建造了数百栋楼房，但由于规划和消防验收问题，业主无法办理房产证，安全问题严重，目前仅有20多户老年业主居住，成为广州面积最大的烂尾楼盘。
- 超高层建筑： 长沙天空城市（远望大厦）计划建造838米，超越迪拜哈利法塔成为世界第一高楼，但2013年动工后不久即停工，至今只留下水坑和施工机械。天津高银117大厦设计高度597米，投资高达600多亿元，主体结构已封顶，但因资金问题和债务纠纷停工，成为中国最高的烂尾楼。
- 商业综合体： 上海五角世贸商城，占地450亩，总建筑面积约48万平方米，酷似美国五角大楼，投资300多亿，但运营不佳，大部分商铺空置，沦为“空壳建筑”。上海黄金制地大厦，曾估值高达150亿元，现在因烂尾而无人问津，即使降价出售也无人接盘。
- 娱乐园： 淮南至高神州欢乐园，耗资60亿元，号称亚洲最大的游乐场，但因涉嫌违规用地和资金链断裂于2013年停工，如今已废弃。
- 其他城市建设： 包括地方政府为“面子工程”或不切实际的规划而建设的各种项目，如贵州独山县的大学城、大数据中心、独山钟楼等，这些项目都消耗了巨额资金，但很多并未投入实际使用或成为烂尾。
5. 如何有效盘活这些烂尾文旅地产项目？
盘活烂尾文旅地产项目是一项复杂的系统工程，需要多方协作和多样化策略：
- 政府扶持与引导：
- 提供专项信贷资金： 政府可引导金融机构为合法合规、定位精准、仅因资金链断裂的项目提供纾困专项贷款。
- 设立产业纾困基金： 地方政府可引导央企、国企、施工企业、资产管理公司等社会资本共同设立纾困基金，解决资金问题，推动项目复工复产。
- 调整项目规划用途： 对于因定位偏差、规划脱离实际而烂尾的项目，政府可主导重新评估和论证，调整其规划用途，使其更符合市场需求和实际情况（例如将员工宿舍改为人才公寓，展览馆改为科技馆）。
- 开发主体自力救济：
- 拓宽融资渠道： 除了传统银行贷款，可尝试引入投资人、资产证券化（如发行酒店类资产担保债务融资工具）、绿色金融工具等。
- 调整开发安排： 采取分期建设、验收、运营的方式，减轻前期资金压力，根据市场动态调整计划，并使部分区域提前产生收益。
- 整改违规问题： 针对非法用地、违规建设等问题，从根源上进行整改，例如通过租赁闲置宅基地、取得集体经营性建设用地使用权、或合理利用农用地开展观光旅游等。
- 探寻并购重组机会： 通过剥离重资产实现轻资产转型，引入战略投资者进行债务重组（如“股+债”模式），或对分散的旅游资源进行资产/资源重组，形成规模优势。
- 司法主导下的纾困策略：
- 破产重整： 对于债权债务关系复杂、核心资产仍有价值的项目，可考虑通过破产重整，在法院监督下协调各方利益，进行债务清偿、股权调整，引入外部投资人，使企业摆脱债务包袱，恢复持续运营能力。
6. 中国政府和城投公司如何应对存量资产盘活的挑战？
面对日益凸显的债务压力和转型需求，中国政府和城投公司正在加快盘活存量资产。
- 政策支持： 国家层面出台了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（“19号文”）等纲领性文件，明确了盘活重点领域、区域和方式。地方政府也陆续发布了相关细则和考核目标。
- 资产分类： 城投公司将资产分为公益类资产（盘活难度大）、低效类资产（盈利能力有限）和经营性资产（市场化经营属性强、现金流稳定）。
- 盘活路径多样化：处置型盘活： 适用于剥离非主业资产或缓解短期流动性压力，手段包括产权交易所、协议转让、以物抵债。省属国有资本投资运营公司也通过资产收购、资金拆借等方式支持地方化债。
- 重整型盘活： 适用于有现金流但盈利不及预期的资产，通过资源整合、改扩建、功能再开发、PPP、混改、AMC（资产管理公司）等方式提升盈利能力。例如，将旧厂房改造为创意产业园，整合分散的文旅资源等。
- 融资型盘活： 适用于有稳定现金流的优质资产，通过REITs（不动产投资信托基金）、ABS（资产支持证券）等进行二次融资。交通投资和产业园区项目因现金流稳定受到青睐。
- “非技术障碍”： 盘活过程中仍面临产权不清、专业人员缺乏、投资回报率限制、国有资产流失界定等问题，需要更细致的配套政策来解决。
- 警惕虚假盘活： 需警惕地方政府和城投公司为完成任务而进行的“虚假盘活”，如“特许经营权”滥用（程序不合规、新增隐性债务、估值不合理）和“售后回购”等行为。
7. 在文旅地产困境中，香港的太古地产面临了哪些挑战和机遇？
香港的太古地产在2025年上半年出现了15年来的首次中期亏损，这主要归因于：
- 投资物业公平值亏损： 核心在于香港办公楼市场的持续低迷，租金下行、高空置率和新增供应持续施压，导致投资物业公平值出现46.8亿港元的亏损。
- 香港办公楼租金收入下降： 上半年租金收入同比下滑4.7%。
- 销售和市场推广开支增加： 为未来住宅项目投入更多开支。
然而，太古地产在困境中也展现出韧性和发展潜力：
- 零售市场稳健增长： 在香港，零售物业组合租金收入微跌2%，但主要购物商场出租率均达100%。在中国内地，零售市场表现亮眼，租金收入总额上升2%，零售销售额同比增长1%，较2019年同期高出70%，上海南京西路的兴业太古汇已成为城市新地标。
- 坚定布局内地市场： 太古地产承诺未来10年在核心市场投资1000亿港元，其中500亿港元投向中国内地，目前已落实92%，包括西安太古里、三亚零售项目、上海陆家嘴太古源、广州聚龙湾太古里等。
这表明，即使在宏观经济环境不明朗的情况下，通过精准的市场定位和持续的投资，尤其是在中国内地零售市场的深耕，仍能为企业带来增长。
8. 文旅地产项目如何才能实现可持续发展和转型升级？
文旅地产项目要实现可持续发展，必须摆脱“面子工程”和同质化复制的困境，回归文化本源，并积极拥抱创新：
- 深耕本地文化，回归文化本源： 真正的历史文脉和地方特色是古城古镇的核心竞争力。应深入挖掘地域民俗传统、历史遗迹，用当代语言激活文化基因，而不是凭空“造古城”或简单复制。例如，乌镇通过水乡生活与戏剧节、互联网的融合，打造了“不一样的乌镇”。
- 精准定位与差异化竞争： 避免“千镇一面”的同质化发展，每个项目都应有独特的文化定位和市场研究，推出有地方特色的旅游产品。
- 提升运营能力，实现轻资产转型： 改变“重建设轻运营”的思维，将运营管理能力作为核心竞争力。对于有运营能力的开发主体，可考虑剥离重资产，保留品牌授权和运营管理权，转型为轻资产模式，降低财务风险。
- 融合新兴经济业态： 积极探索与“首发经济”（吸引品牌发布新品）、“低空经济”（如低空飞行观光、无人机接驳）、“银发经济”（开发适老化康养社区、老年旅游）以及“平台经济”（搭建线上平台、利用大数据精准营销）等新兴经济形态的融合，拓展新的盈利空间和体验维度。
- 健全合规体系与风险防控： 确保项目在用地、建设、运营等各个环节都合法合规，避免违规操作带来的法律风险和财务损失。同时，建立完善的数据安全和个人信息保护机制。
- 政府与市场协同： 政府应扮演引导和监管的角色，而非直接参与市场竞争。限制政府权力，完善追责机制，让项目建设和运营尊重市场规则，避免因盲目决策和监管缺失导致资源浪费。
- 活化原居民生活： 真正有吸引力的古镇是有生活气息的，是“活着的文化”。应避免将原居民迁走，而是让生活痕迹得以保留，让文化被自然地承载，而非仅仅“表演化”或“景观化”。
中国文旅地产烂尾项目与存量资产盘活时间线及人物
详细时间线
早期探索与快速扩张期（1989年 - 2012年）：
- 1989年： 中国首家主题公园深圳“锦绣中华”建成，标志着“主题公园+地产”联动的模式落地，通过旅游反哺地产，为文旅地产行业提供了早期范本。
- 1992年： 中国首次提出“国家旅游度假区”概念并批准建设12个国家旅游度假区。三亚亚龙湾等地率先尝试“中心酒店+高尔夫球场+别墅区”模式。
- 1998年： 住房商品化改革开启，推动包括文旅地产在内的全国房地产市场化，文旅地产进入规模化探索阶段。
- 1999年： 《海南经济特区土地管理条例》修订版发布，放宽土地政策，吸引社会资本入局，产权酒店、分时度假等创新模式出现。
- 2000年之后： 中国各地争相发展文化旅游景区、小镇、特色街区，并纳入GDP考核与招商项目。
- 2003年： 房地产业被定位为国民经济支柱产业，文旅地产迎来全面和高速发展时期，万达长白山国际度假区等超级项目涌现。
- 2010年： 安徽淮南市山南新区“至高神州欢乐园”项目开始建设，总投资60亿元，号称亚洲最大游乐场。同年7月，潘志立到贵州省独山县担任县委书记，开始其“借债求发展”之路。
- 2013年： 浙江省第一座县级大学城——独山县大学城落户独山县，规划总投资约135亿元。
- 2013年4月26日： 四川成都“龙潭水乡”古镇正式开业，该项目投资超20亿元。
- 2013年： 国五条发布，我国开始收紧房地产调控政策，文旅地产受影响，进入第一次转型调整期，从规模扩张转向质量提升，探索轻资产运营模式（如华侨城、乌镇）。文化IP的重要性逐渐显现。
- 2013年12月： 淮南市“至高神州欢乐园”项目因涉嫌违规用地而停工。
“古镇热”与问题爆发期（2014年 - 2022年）：
- 2014年： 浙江省领导参观云栖小镇后，浙江省开始创建特色小镇的热潮。同年，淮南市“至高神州欢乐园”项目被指控未获土地使用权擅自建设、改变土地用途。
- 2015年： 北京动物园服装批发市场-四达大厦开始升级改造，旨在打造金融科技产业承载空间。
- 2016年： 住建部、发改委、财政部联合发文，全国推广浙江特色小镇经验，计划四年时间建设1000个特色小镇。“古镇热”席卷全国。常德桃花源古镇完工，投资50亿元。同年9月，独山县“水司楼”开始兴建，总投资达2.56亿元。
- 2017年： 国家发改委发布《国家发展改革委关于加快运用PPP模式盘活基础设施存量资产有关工作的通知》，对PPP模式盘活存量资产提供指导。中央环保督察力度加大，疫情冲击导致文旅地产行业洗牌加速。
- 2018年： 湖南长沙铜官窑古镇仓促开园，号称投资100亿元。独山县全县财政总收入10.08亿元，但年末户籍人口人均负债高达11.2万元。自10月起，独山县出现多个政府融资产品违约。
- 2019年： 央视《焦点访谈》栏目报道独山县“古韵布依·水上下司”项目融资多处违规、欠下大笔债务的问题。山东铁路投资控股集团有限公司通过引入战略投资者和市场化债转股方式盘活济青高铁项目，引进战略股权资金30亿元。重庆市启动市级公租房配套商业资产转让工作，重庆发展置业管理有限公司作为承接主体。独山县委原书记潘志立被查。贵州茅台无偿划转8%的股权给贵州省国有资本运营有限责任公司，用于债务化解。
- 2020年： 贵州省纪委监委披露潘志立被免职时独山县债务高达400多亿元。太古地产宣布未来10年在核心市场投资1000亿港元，其中500亿港元投向中国内地。中国证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，公募REITs国内试点工作启动。泰顺农商银行创新文旅产业信贷产品，通过“无还本续贷”“延期还本付息”等优惠政策支持文旅企业。
- 2021年6月： 首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市。张家界大庸古城试营运，该项目投资25亿元。
- 2022年： 盘活存量资产的政策元年。国务院办公厅印发19号文《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。南京市政府发布《南京市城市更新试点实施方案》，鼓励利用旧厂房、旧仓库等改造建设创新创业载体。太古地产香港办公楼租金收入总额下跌4.7%。重庆市武隆区仙女山改造项目通过绿色金融工具融资，弥补资金缺口。
深度调整与盘活加速期（2023年 - 2025年）：
- 2023年： 各地闲置未开发的土地相对较多，土地市场下行。南京银行发行全国首单公募酒店类资产担保债务融资工具，盘活存量资产。中国华融资产管理股份有限公司与上海国盛（集团）资产有限公司合作搭建上海国有存量资产盘活私募投资基金合伙企业。国家发改委发布《关于印发盘活存量资产扩大有效投资典型案例的通知》。贵阳市城市建设投资集团有限公司向贵州国资公司新增借款，以股权和实物资产抵质押。
- 2023年下半年： “中央一揽子化债政策”支持城投公司债务化解，但新增融资受限导致流动性压力突出。
- 2023年9月： 天津轨道交通集团有限公司与中国华融资产管理股份有限公司共同设立有限合伙企业，成功融资20亿元，盘活集团存量股权资产。中新建电力集团有限责任公司成立，致力于整合新疆生产建设兵团体系内的电力资源。
- 2023年11月： 焦作市博爱县水利局发布丹东灌区改造提升项目公开招标公告，采取ROT模式，特许经营期限30年。
- 2024年1月： 贵阳市息烽县政府重新发布征求意见公告，将“息烽县充电桩特许经营项目”由特许经营模式变更为公共资源有偿使用。
- 2024年3月： 国家发改委发布《政府和社会资本合作项目特许经营方案编写大纲（2024年试行版）》。
- 2024年5月30日： 金杜律师事务所发布《探索文旅地产困境项目盘活的法律策略》。
- 2024年6月： 自然资源部、国家发改委印发《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》，鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地。中国诚通控股集团有限公司联合东方资产共同发起设立国有企业土地资产盘活专项基金，总规模300亿元。
- 2024年7月3日： 西安经发物业在港交所主板挂牌上市。
- 2024年8月： 财政部等六部委联合发布《市政基础设施资产管理办法（试行）》，严禁为收益不足的市政基础设施资产违法违规举债。
- 2024年9月： 财政部发布《关于八起地方政府隐性债务问责典型案例的通报》，其中银川市永宁县国有企业以农村人饮及农业灌溉特许经营权质押融资新增隐性债务。重庆市万盛经开区光曜万欣企业管理咨询合伙企业成立，注册资本20亿元，东方资产公司持股80%。
- 2024年11月： 自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地。西宁（国家级）经济技术开发区管委会发布消息称，2024年新盘活闲置国有资产3.07亿元。
- 2024年12月5日： 国家发改委已公开的特许经营项目共有166个，其中TOT模式项目有60个，占比36.14%。
- 2025年1月7日： 无锡市滨湖区人民政府官网发布《滨湖区创新推行“分段分期联合验收”实现项目早投用早达效》。
- 2025年6月15日： 《只有峨眉山》项目暂停演出。
- 2025年上半年： 太古地产股东应占呈报亏损12.02亿港元，为15年来首次中期亏损。
- 2025年8月6日： 峨眉山旅游上市公司中报显示，主营《只有峨眉山》旅游演艺业务的峨眉山云上旅游投资有限公司净利润亏损1613.83万元。
- 2025年8月7日： 太古地产公布2025年中期业绩报告，首次中期亏损。
- 2025年8月9日： 中国青年报发布文章，指出全国2800余座古城镇中，近半数沦为“空城”，客流量断崖式下跌，商铺空置。
- 2025年8月11日： 社交媒体博主到四川成都“龙潭水乡”古镇游览，发现古镇已成“鬼城”。
- 2025年8月13日： 宁夏回族自治区党委书记李邑飞调研银川市烂尾工程和闲置资产处置化解工作。
主要人物
- 潘志立： 贵州省黔南州独山县原县委书记。在任期间，独山县盲目举债，导致债务高达400多亿元，绝大多数融资成本超过10%。他被指控涉嫌受贿罪、滥用职权罪，于2019年10月被提起公诉。他以“潘大胆”著称，通过成立多家融资平台、高息吸引投资人等方式疯狂借钱发展项目，导致独山县人均负债达11.2万元。
- 彭国邦： 太古地产行政总裁。他在2025年上半年业绩会上指出，下半年香港写字楼市场预计依旧低迷，市场竞争激烈，新增供应不断，但需求增长不稳定。
- 崔忠良： 荆州市三义街118号住户。其房屋被列为荆州市优秀历史建筑，因年久失修急需维修，但维修受到有关方面阻挠，申请补贴款也迟迟未发。他的案例体现了历史建筑保护中产权人权益受损但无补偿机制的困境。
- 杨保军： 中国城市规划设计研究院院长。他指出，在名城保护中存在两种错误倾向：一是认为保护阻碍城市发展，二是过分强调文化旅游和经济价值。他认为这些错误思想导致城市发展模式偏差、规划编制水平低下、保护监管措施不力，最终使古城历史风貌消失。
- 杨国庆： 南京明城垣史博物馆研究员。他认为《城乡规划法》对违反规划的建设惩戒力度不足，违法成本过低，且缺乏追责机制，导致破坏遗产的行为无人承担责任。
- 朱光亚： 东南大学建筑系教授。他指出，对于保护不力的名城，目前只是“警告”而不是“摘帽”，因为“摘帽”会影响城市干部的前途。
- 王丽娟： 洛阳市文物局隋唐城遗址管理处处长。她指出，招商引资成为名城保护资金主要来源是“双刃剑”，开发商追求利润最大化，可能放弃原住民和整体空间格局的保护，破坏历史文化街区的真实性和完整性。
- 王赫： 中国问题专家。他分析中国多地古镇沦为“鬼城”是中共体制下政绩观扭曲的产物，地方政府为GDP增长和政绩而盲目建设文旅项目，这些项目是政治产物而非市场经济产物，经济可行性很差。他还批评中共大肆破坏真文物，建立假古董、假文物，欺骗消费者和市场，推行文化虚无主义，并且这些项目往往是利益工程和腐败问题滋生的温床。
- 李邑飞： 宁夏回族自治区党委书记、人大常委会主任。他专题调研银川市烂尾工程和闲置资产处置化解工作，强调要将此工作与扩大有效投资、产业转型升级、城市更新改造、保障改善民生等统筹起来，运用法治化、市场化手段推动盘活。
- 耿彦波： （提及）大同市长。他在大同古城修复中的认真态度被视为中国成功的政绩工程之一，通过其努力复原城墙和古城，体现了对历史和文化的尊重。
这份报告揭示了中国文旅地产在过去几十年间的兴衰，从最初的探索到快速扩张，再到盲目跟风、同质化严重导致大量烂尾和“鬼城”的出现。报告深入分析了造成这些困境的原因，包括单一的融资模式、脆弱的资金链、缺乏文化内核的同质化运营以及项目违规操作等。同时，报告也探讨了政府、开发主体和司法机构在盘活存量资产方面所采取的策略和创新模式，并提出了未来文旅地产转型发展融合新兴经济业态的趋势。
中国烂尾文旅项目困境深度解析
引言
近年来，中国文化旅游业掀起一股“古镇风”，各地争相投资数十亿甚至上百亿兴建“古城”、“古镇”和“特色小镇”，试图通过文旅项目带动经济发展，美化政绩。然而，许多项目最终却因缺乏游客而荒废，沦为一座座“鬼城”和“烂尾楼”，给投资者造成巨大损失，并对地方经济和资源造成严重浪费。本文将深入剖析中国文旅地产困境项目的主要问题、成因及其盘活策略。
一、 烂尾古镇/特色小镇现状与问题
中国拥有庞大的“特色小镇”数量，其中旅游型和历史文化型小镇占比极高。然而，这股热潮并未带来普遍的成功，反而导致大量项目陷入困境，甚至“批量倒闭，正在密集暴雷”。
- 沦为“鬼城”和“空城”： 许多投资巨大的古镇项目，如成都龙潭水乡、峨眉山《只有峨眉山》、常德桃花源古镇、张家界大庸古城、长沙铜官窑古镇等，在投入运营后因缺乏游客而变得“冷清、萧条”，商铺大门紧闭，街道长满青苔，甚至被网友称为“鬼城”。有博主探访龙潭水乡时感叹，“我相信晚上一般人可能都不敢进来，一个人在这个古镇里面逛，真的很恐怖。”
- 巨额亏损与债务缠身：
- 龙潭水乡： 投资超过20亿元，开业仅三年就成为“无人问津的鬼城”。
- 《只有峨眉山》： 总投资8.19亿元，自2019年运营以来连年亏损，截至2025年上半年累计亏损超6亿元，并背负近5亿元贷款，已于2025年6月15日暂停演出。
- 常德桃花源古镇： 投资50亿元，占地1600余亩，开业不到一年就濒临破产，许多商户血本无归，逾700套四合院式住房（总估值15亿元）在拍卖平台上无人问津。
- 张家界大庸古城： 投资25亿元，四年累计亏损高达10.8亿元，净资产为负3.02亿元。该古城每天接待游客不到20人，唯一盈利项目竟是停车场。央视曾报道该项目，指出其“巨额的投资与惨淡的经营的强烈反差，盲目跟风的古城热的恶果，同质化竞争和规划短视”。
- 长沙铜官窑古镇： 号称投资100亿元，总建筑面积110万平方米，开园后因“门票贵”、物价高而饱受抱怨，现除游客中心外，其他街区“看不到一个人，大量商铺没有营业，被网民称为‘鬼城’”。
- 独山县烂尾景区： 贵州独山县一个国家级贫困县，却因盲目举债近400亿元建设形象工程、政绩工程而备受关注，导致该县人均负债高达11.2万元。其标志性项目“天下第一水司楼”耗资2亿多元，以及投资百亿的“贵州净心谷景区”和56亿的“盘古庄商旅项目”等，大部分已成为烂尾项目或效益低下。
- 同质化严重，“千镇一面”： 许多古镇项目缺乏独特的文化内涵，一味“复制粘贴”，导致“千镇一面”的同质化困局。“从江南到西北，从中原到高山，古镇上的‘仿古商铺＋小桥流水’的模式仿佛一个模子里雕刻出来的。”游客们抱怨“满街都是千篇一律铺子、工艺品摊位，毫无特色可言”，最终感到“疲倦”，导致游客流失。
- “文化失真”与“假古董”： 为追求短期效益，一些古镇将原居民迁走，清理生活痕迹，换上“统一着装的‘演员’假装古人表演”。中国问题专家王赫指出，这种现象是“中共体制下政绩观扭曲的产物”，地方政府“大肆破坏掉真文物，建立一系列假古董、假文物，不仅欺骗消费者，也欺骗市场。本质上是这个政权无法无天，这个政权就在推行文化虚无主义。”
二、 文旅地产困境项目成因
文旅地产项目陷入困境是多种因素综合作用的结果，既有宏观经济环境变化、行业监管趋严的外部因素，也有项目自身规划、运营和合规性的内部问题。
- 政绩工程驱动下的盲目投资： 地方政府追求GDP增长和政绩，将文旅项目作为“面子工程”，盲目跟风，甚至不惜巨额举债。这些项目往往是“政治的产物，而不是市场经济的产物，经济可行性很差，目的都是为了当政者，出于政治目的人为造出来”。这导致大量投资巨大、脱离实际需求的项目出现。
- 融资模式单一与资金链脆弱： 文旅地产项目投资规模大、运营周期长、回报慢，但大部分开发资金主要依赖银行信贷和关联方借贷，或配套住宅预售回款。在房地产市场调整期或文旅项目营收下降时，银行收紧信贷，形成“营收回款慢-信贷缩减-资金链紧张”的恶性循环，极易引发流动性危机。独山县的案例尤其突出，其债务高达400多亿元，绝大多数融资成本超过10%，多个产品已出现违约。
- “重地产轻运营”与长期运营能力不足： 许多开发商仍沿用传统房地产“高杠杆、快周转、重销售”的模式，忽视文旅项目的长期运营和特色打造。这导致项目在建设完成后缺乏竞争力，营收不达预期，难以维持长期运营。
- 规划短视与“文化失真”： 缺乏对市场和当地文化的深入研究，盲目照搬成功模式，导致项目同质化严重，缺乏特色。此外，为了“造古”，不惜破坏原有生活气息和真实历史，打造“假古董”，使得“文化被表演化、生活被景观化，这种割裂感日益强烈”，无法吸引游客。
- 违规操作与合规体系不健全： 部分文旅项目存在非法用地、违规建设及违规运营等问题，如非法占用基本农田、突破生态保护红线。这不仅导致项目停工整改，引发工程款拖欠、融资合同违约等次生纠纷，更严重的甚至面临刑事追责。
- 追责机制缺失与政府权力过大： “在任的官员胡作非为，继任的官员来打扫残局，造就了这么多烂尾工程。”缺乏有效的监督和追责机制，导致官员决策的非科学化和肆意妄为。同时，政府与市场边界模糊，“政府就是该为市场负责的，不是又当裁判又当球员”，导致项目可以完全不尊重市场规则。
三、 文旅地产困境项目盘活策略
面对严峻的困境，盘活文旅地产项目需要政府、开发主体、金融机构和投资人等多方共同努力，采取系统性、多维度策略。
- 政府扶持与引导：
- 提供专项信贷资金： 引导金融机构为合法合规、定位精准、仅因资金链断裂的项目提供纾困专项信贷资金。
- 设立产业纾困基金： 借鉴郑州等地经验，政府引导央企、国企、施工企业、资产管理公司等社会资本共同设立产业纾困基金，救济和盘活存在保交楼压力的项目。
- 调整项目规划用途： 对于先天规划缺陷的项目，政府主导重新评估和论证，调整项目定位和规划用途，如将员工宿舍改为人才公寓，展览馆改造为科技馆。
- 开发主体自力救济：
- 拓宽融资渠道： 引入投资人、资产证券化（如公募REITs、ABS）、绿色金融工具等，激活资产流动性。交通投资和产业园区业务因现金流稳定，在融资型盘活中市场青睐度最高。
- 调整开发安排： 采取分期建设、验收和运营的方式，减轻资金压力，根据市场动态调整计划，实现项目滚动发展和提前产生收益。
- 整改违规问题： 从根源上解决非法用地、违规建设等问题，与村集体协商租赁闲置宅基地、农房，或通过招拍挂、协议租赁等方式获取集体经营性建设用地使用权。
- 探寻并购重组机会：剥离重资产，轻资产转型： 出售文旅项目中的重资产，保留品牌和运营管理权，降低财务风险。
- 引入投资人，实施债务重组： 通过股权转让、增资入股、债务展期或债转股等方式缓解债务压力，如中信金融资产通过“股+债”方式并购四川九寨华美胜地度假区文旅资产。
- 资产/资源重组： 地方文旅国企平台整合分散的旅游资源，通过无偿划转、增资扩股、产权置换等方式，形成资产规模优势，提升运营效率，如云南康旅集团整合旗下景区资源。
- 司法主导下的纾困策略：
- 破产重整： 对于建设或经营停滞但核心资产仍具备重整价值的项目，开发主体可申请破产重整，在法院监督下协调债权人、债务人及其他利害关系人利益，进行债务清偿、经营计划和股权结构调整，引入外部投资人，实现困境企业再生。
- 创新转型趋势： 行业需探寻新的发展契机，融入新兴经济业态，减轻经济周期影响。
- 融合“首发经济”： 吸引国内外品牌在文旅项目首次发布新品、服务、技术、商业模式，带动消费升级、产业创新和品牌宣传。
- 融合“低空经济”： 发展以民用航空器为主的低空飞行活动，如高空俯瞰、智能接驳、光影艺术等，催生数据服务、硬件租赁等商业模式。
- 融合“银发经济”： 精准锚定老年客群需求，嵌入适老化改造的康养社区，配套医疗、文化娱乐设施，形成“旅游+康养+社交”复合业态。
- 融合“平台经济”： 依托数字技术和互联网平台，搭建自有线上平台或接入第三方流量平台，通过大数据分析、短视频营销、直播带货等方式聚合流量、提升价值。
结论
中国烂尾文旅项目现象深刻反映了地方政府在追求政绩、盲目投资、缺乏市场化运营思维、以及监管和追责机制缺失等方面的深层问题。要真正解决这一困境，不仅需要资金、运营、法律等“技术性”策略，更需要从根本上解决制度问题，限制政府权力，回归市场规律。只有真正尊重历史文化，深挖地方特色，为本地居民和游客提供有生活气息、有文化深度、差异化的旅游体验，并完善法律法规、加强监督问责，才能让文旅产业健康可持续发展，避免更多的“鬼城”和“烂尾楼”出现。正如专家所言，“只有真正为本地人服务的古城古镇，才能有人气。”
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